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内容: Creator: Microsoft? Office Word 2007

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内容: 中房置业股份有限公司

内容: 2012 年年度报告

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内容: 重要提示

内容: 一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、 中瑞岳华会计师事务所为本公司出具了带强调事项段的无保留意见的审 计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已作详细说明，请投资者注意阅读。 公司目前因在建项目少，土地储备不足，开发资金紧张，房地产主营业务面 临困境。公司董事会和管理层已认识到主营业务持续经营不足的现状，拟采取如 下措施： 1、进一步加大现有尾房和物业的销售和出租力度，保持现有项目正常运转； 2、继续加强企业内部控制规范管理，进一步提升公司治理水平； 3、加大成本控制力度，实施全面有效的预算管理； 4、继续加大历史遗留问题处理力度，降低对公司的不利影响； 5、在主要股东方的支持下集中公司人、财、物力努力提高公司持续经营能 力。 监事会同意董事会关于对会计师出具的带强调事项段的审计报告的专项说 明，监事会认为董事会作出的安排是切合实际的，公司应进一步具体落实，切实 提高公司持续经营能力，保护股东及投资者的利益。 四、 公司负责人岳慧欣、主管会计工作负责人杨松柏及会计机构负责人（会计 主管人员）孟长舒声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经中瑞岳华会计师事务所审计，2012 年归属于母公司所有者的净利润为 -15,309,553.69 元，加上年初未分配利润-354,790,318.41 元，期末可供分配的利 润为-370,099,872.10 元。 由于公司累计未分配利润为负数，本年度公司拟不进行利润分配，资本公积 金不转增股本。 六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否 七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否

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内容: 目录

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内容: 第一节 释义及重大风险提示

内容: 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、公司、中房股份 中房集团、控股股东、第一大股东 中交集团、实际控制人 长铃集团 报告期 元、万元、亿元 上交所 中瑞岳华、年审会计师 中房地产 中房长远 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 中房置业股份有限公司 中国房地产开发集团公司 中国交通建设集团有限公司 长铃集团有限公司 2012 年度 人民币元、人民币万元、人民币亿元 上海证券交易所 中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙) 中房重实地产股份有限公司 北京中房长远房地产开发有限责任公司

内容: 二、 重大风险提示： 公司已在本报告中详细描述存在的风险因素， 请查阅董事会报告中关于公司未来发 展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。

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内容: 第二节 公司简介

内容: 一、 公司信息 公司的中文名称 公司的中文名称简称 公司的外文名称 公司的法定代表人 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 联系地址 电话 传真 电子信箱 桂红植 郭洪洁 证券事务代表 中房置业股份有限公司 中房股份 CRED HOLDONG CO.,LTD 岳慧欣

内容: 三、 基本情况简介 公司注册地址 公司注册地址的邮政编码 公司办公地址 公司办公地址的邮政编码 公司网址 电子信箱 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 五、 公司股票简况 中国证券报、上海证券报 http://www.sse.com.cn 公司证券部 北京市海淀区苏州街 18 号院 4 号楼 4212-3 房间 100080 北京市海淀区苏州街 18 号长远天地大厦 C 座二层 100080 http://www.credholding.com 600890@126.com

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内容: 公司股票简况 股票种类 A股 股票上市交易所 上海证券交易所 股票简称 中房股份 股票代码 600890 长铃 变更前股票简称 ST 中房、*ST 中房、长春

内容: 六、公司报告期内注册变更情况 (一)基本情况 公司报告期内注册情况未变更。 (二)公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。 (三)公司上市以来，主营业务的变化情况 公司 1996 年上市时，主营业务为摩托车、发动机及零配件制造与销售。2003 年重组后，主营业务变更为目前的房地产开发行业。 (四)公司上市以来，历次控股股东的变更情况 公司上市时控股股东为长春汽油机总厂（后改制为长铃集团有限公司） 。2003 年，长铃集团将其持有的本公司股权分别转让给中国房地产开发集团公司和上海唯 亚实业投资有限公司，本公司控股股东变更为中房集团。截至报告期末，中房集团 持有本公司 18.96%股权。 七、 其他有关资料 名称 公司聘请的会计师 事务所名称（境内） 办公地址 签字会计师姓名 中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙) 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层 夏宏林 吴飞飞

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内容: 第三节 会计数据和财务指标摘要

内容: 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据

内容: (二) 主要财务数据

内容: 二、 非经常性损益项目和金额

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内容: 第四节 董事会报告

内容: 一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2012 年国家对房地产行业的调控持续进行，一方面继续严控信贷和限购，另一 方面继续推进土地市场管理和改革，加大保障房供应量，保护刚性需求。在日趋严 峻的房地产调控政策下，2012 年全国房地产市场仍然得到了较快发展，全年全国商 品房销售面积、 销售额、 房地产开发累计投资额等与去年同比都有不同程度的增长。 房地产行业竞争变得更加激烈，核心竞争力强的龙头企业抗风险能力进一步体现， 而中小房地产企业的生存空间被进一步压缩。 面对国家持续的房地产调控和急剧变化的市场竞争格局，公司董事会和经营层 继续加强了内部控制管理，进一步提升了公司规范运作水平，继续做好存量房的销 售和自有物业的出租工作，强化管理、节约开支，加强成本控制，最大限度地维护 股东的利益，较好地完成了年初制定的目标。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

内容: 2、收入 (1)主要销售客户的情况 公司前五名客户营业收入合计 7,192,977.00 元，占营业收入的比例为 57.36%。 3、成本 (1)成本分析表

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内容: 单位:元 分行业情况 分行业 房地产行业 成本构成项 目 房屋销售成 本及投资性 房地产摊销 本期金额 本期占总 上年同期金 成本比例 额 (%) 100 9,053,746.56 上年同期 占总成本 比例(%) 100 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 29.68

内容: 分产品情况 分行业 销售及出租 房屋收入 成本构成项 目 房屋销售成 本及投资性 房地产摊销 本期金额 本期占总 上年同期金 成本比例 额 (%) 100 9,053,746.56 上年同期 占总成本 比例(%) 100 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 29.68

内容: 营业成本增加是由于本期结转的投资性房地产摊销较上年同期增加所致。 4、费用 (1)销售费用较上年同期减少是由于本报告期商品房销售代理费减少所致； (2)管理费用较上年同期减少是由于本报告期律师费支出及折旧费用较上年同期 减少所致； (3)财务费用较上年同期减少是由于本报告期定期存款利息收入较上年同期增加 所致。 5、现金流 (1)经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少是由于上年同期公司收到长铃 集团支付的和解款 2,000 万元及收回徐州天嘉房地产开发有限公司往来款 846 万元 所致； (2)投资活动产生的现金流量净额减少是由于本报告期内子公司新疆中房置业有 限公司出租房屋发生工程改造支出 118 万元所致。 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况

内容: 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 房地产行业 营业收入 12,541,065.02 营业成本 11,740,645.86 毛利率 （％） 6.38 营业收入 比上年增 减(%) -0.03 营业成本 比上年增 减(%) 29.68 毛利率比 上年增减 （%） 减少 21.45 个百分点

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内容: 主营业务分产品情况 分产品 销售及出租 房屋收 营业收入 12,541,065.02 营业成本 11,740,645.86 毛利率 （％） 6.38 营业收入 比上年增 减(%) -0.03 营业成本 比上年增 减(%) 29.68 毛利率比 上年增减 （%） 减少 21.45 个百分点

内容: 2、 主营业务分地区情况

内容: (三) 投资状况分析 1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 本年度公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 本年度公司无委托贷款事项。 2、 募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 3、 非募集资金项目情况 报告期内，公司无非募集资金投资项目。 4、主要子公司、参股公司分析

内容: 北京中房长远房地产开 房地产开发， 商品房销 房地产业 5,000.00 28,489.20 发有限责任公司 售，物业管理等 中房集团华北城市建设 房地产开发， 商品房销 房地产业 3,600.00 12,662.06 投资有限公司 售，物业管理等 房地产开发， 商品房销 天津乾成置业有限公司 房地产业 1,000.00 2,755.37 售，物业管理等 房屋销售，房屋租赁， 新疆中房置业有限公司 房地产业 13,500.00 14,083.59 物业管理等 中房上海营销有限公司 房地产业 房产经纪、 咨询服务等 5,000.00 1，887.54

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内容: 注 1：本报告期净利润较上一报告期减少 78.93%，主要原因是由于上年同期冲 回内部往来计提的资产减值损失 1,298 万元； 注 2：本报告期净利润较上一报告期减少 21.33%，主要是由于上年同期冲回内 部往来计提的资产减值损失 180 万元； 注 3：本告期内净利润较上一报告期减少 99.45%，主要原因是由于上年同期冲 回内部往来计提的资产减值损失 940.54 万元。

内容: 二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 国家对房地产市场持续调控已呈常态化，从长远看房地产调控有利于房地产市 场可持续健康有序发展。房地产行业机遇与挑战并存，市场对房地产行业专业化程 度要求将越来越高，行业的竞争格局将变得更加严酷，房地产企业分化重组将进一 步加剧，有利于具有核心竞争力的房地产企业进一步发展壮大。 (二) 公司发展战略及经营计划 面对国家持续进行的房地产调控和急剧变化的市场竞争格局，公司将克服种种 困难和不利因素，采取有效措施积极应对。公司董事会和经营层将继续加强内部控 制管理，提升公司规范运作水平，继续改善经营质量，提高公司盈利能力，进一步 提升企业的核心竞争力，推动企业持续、健康、稳步发展。 (三) 可能面对的风险 房地产市场已经进入综合实力竞争阶段，房地产企业对专业人才、资金、土地 储备及管理团队运营水平的要求越来越高。公司目前面临无新的在建项目、土地储 备少等困境， 加上受到国家对房地产调控政策及房地产市场越来越激烈的竞争影响， 公司目前的房地产主营业务经营存在一定的风险。 三、 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 公司目前因在建项目少，土地储备不足，开发资金紧张，房地产主营业务面临 困境。公司董事会和管理层已认识到主营业务持续经营不足的现状，拟采取如下措 施： 1、进一步加大现有尾房和物业的销售和出租力度，保持现有项目正常运转； 2、继续加强企业内部控制规范管理，进一步提升公司治理水平； 3、加大成本控制力度，实施全面有效的预算管理；

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内容: 4、继续加大历史遗留问题处理力度，降低对公司的不利影响； 5、在主要股东方的支持下集中公司人、财、物力努力提高公司持续经营能力。 监事会同意董事会关于对会计师出具的带强调事项段的审计报告的专项说明， 监事会认为董事会作出的安排是切合实际的，公司应进一步具体落实，切实提高公 司持续经营能力，保护股东及投资者的利益。 (二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 √ 不适用 (三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 √ 不适用 四、 利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 报告期内， 公司根据中国证券监督管理委员会证监发﹝2012﹞37 号 《关于进一 步落实上市公司现金分红有关事项的通知》 北京证监局 、 《关于进一步完善上市公司 现金分红有关事项的通知》等文件要求，结合公司实际情况，对《公司章程》中利 润分配条款相关内容进行修订，修订情况如下： 1、修订了第一百五十五条 第一百五十五条 公司利润分配政策的基本原则为： （一）公司应实施积极的利润分配政策，重视对投资者的合理投资回报，保障 利润分配政策的连续性和稳定性。 （二）公司利润分配应遵守相关法律法规和公司章程规定，兼顾公司长期可持 续发展和对投资者的合理回报。 （三）公司可以采取现金、股票或者二者相结合的方式分配利润。公司也可以 根据盈利状况进行中期现金分红。 （四）公司应积极推行以现金方式分配利润。当满足下列条件时，公司年度利 润分配应优先采用现金方式： 1、公司该年盈利且累计未分配利润为正值； 2、审计机构对公司的该年度财务报告出具标准无保留意见的审计报告； 3、实施现金利润分配后，公司现金能够满足公司正常经营和长期发展需要。 （五）公司在经营情况良好，并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不 匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的 条件下实施股票股利分红。 （六）公司每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的 10%，

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内容: 且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。 (七）存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股东所分配的现金红 利，以偿还其占用的资金。 2、新增第一百五十六条、一百五十七条 第一百五十六条 公司利润分配应履行的审批程序： （一） 公司每年利润分配预案由公司董事会根据公司章程的规定、公司利润 情况、资金需求和股东回报规划等拟定，经公司董事会、监事会分别审议通过后提 交股东大会审议。独立董事应对利润分配预案的合理性发表独立意见。 （二） 股东大会在审议利润分配方案时，须经出席股东大会的股东（包括股 东代理人）所持表决权的过半数表决同意，股东大会在表决时，可向股东提供网络 投票方式。 （三） 公司当年盈利且符合实施现金分红条件，但董事会未提出现金利润分 配预案的，应当在年度报告中详细说明未提出现金利润分配的原因、未用于现金分 配的资金留存公司的用途和使用计划等，独立董事应对此发表独立意见，该议案提 交年度股东大会审议并披露。 第一百五十七条 公司利润分配政策的变更 公司根据经营状况、投资规划和长期发展等需要确需调整利润分配政策的，调 整后的利润分配政策不得违反中国证监会和上海证券交易所的有关规定。有关调整 利润分配政策的议案，需要事先征求独立董事及监事会的意见并经公司董事会审议 通过后提交公司股东大会审议，并经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上通 过。股东大会在表决时，可向股东提供网络投票方式。 本报告期，公司未实现盈利，且累计未分配利润为负，经七届十四次董事会审 议通过，本年度公司拟不进行利润分配，资本公积金不转增股本。 (二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司 应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 √ 不适用 (三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或 预案

内容: 单位：元 币种：人民币

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内容: 每 10 股 每 10 股 派息数 送红股 (元)（含 数（股） 税） 0 0 0 0 0 0

内容: 每10股 转增数 （股） 0 0 0

内容: 现金分红 的数额 （含税） 0 0 0

内容: 占合并报表中 归属于上市公 司股东的净利 润的比率(%) 0 0 0

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内容: 第五节 重要事项

内容: 一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 (一) 诉讼、仲裁或媒体质疑事项已在临时公告披露且无后续进展的

内容: 事项概述及类型 我公司曾于 2004 年 10 月 18 日向上海市高级人民法院提起诉讼， 控告武汉证券有限责任公司上海新港路营业部、武汉证券有限责任公 司在未经本公司授权的情况下，擅自处置本公司的财产 9,750 万元国 债。法院已判决被告向我公司进行赔偿。我公司向武汉证券破产财产 管理人申报了债权，并已于 2009 年 12 月份收到第一次分配款 671.64 万元，2011 年 3 月收到第二次分配款 19.23 万元，2013 年 2 月收到第 三次分配款 115.20 万元。 我公司曾于 2005 年 4 月 7 日向甘肃省高级人民法院提起诉讼， 控告甘肃证券有限责任公司、甘肃证券有限责任公司兰州和政路证券 营业部及深圳市慧真科技开发有限公司对本公司计 137,659,400.00 元 的投资资金未尽谨慎保管义务，并未经本公司同意随意处置本公司资 产。甘肃省高级人民法院已下达（2005）甘民二初字第 20 号民事判 决书，判决驳回我公司的诉讼请求，并承担诉讼费用。我公司的诉讼 请求被驳回后，公司积极与相关各方进行了协商谈判，并依据甘肃省 高院民事判决书发函给中房集团，要求其向我公司重新支付重组尾款 137,659,400.00 元。中房集团于 2011 年 11 月 1 日发函向我公司承诺： 在甘肃省高级人民法院判决中房集团在其另一诉讼案件中胜诉后，中 房集团即与我公司协商安排重组尾款的具体支付事宜。 2012 年 9 月，中房集团发函告知我公司，上述案件已经下达了终 审裁定书，该裁定驳回了中房集团的诉讼请求。根据该裁定对有关事 实的认定，中房集团曾向我公司承诺的在其胜诉后将与我公司协商安 排重组尾款的具体支付事宜的前提条件已确定不成立。据此，中房集 团无须再向我公司支付 137,659,400.00 元重组尾款。目前，公司正着 手研究下一步对策，将采取必要措施努力维护公司合法利益不受侵 犯。公司将密切关注相关进展情况，及时履行信息披露义务。 2012 年 8 月 29 日中国资本证券网发表了题为《中房股份保壳之 路迷雾重重：一栋楼被卖两次》的文章，认为公司在 2009 年为保壳 虚增利润，一栋楼被卖了两次。公司自查了相关房屋产权情况、销售 情况以及财务处理情况，认为公司不存在一栋楼被卖两次重复结转收 入，为保壳违规虚增利润的情况。 查询索引 相关公告于 2008 年 12 月 16 日、2009 年 1 月 21 日及 2009 年 7 月 16 日刊登在《上海证券 报》《中国证券报》 、 。

内容: 相关公告于 2008 年 10 月 25 日、2011 年 11 月 24 日、2012 年 9 月 5 日刊登在《上海证券 报》《中国证券报》 、 。

内容: 相关公告于 2012 年 8 月 31 日刊登在 《上海证 券报》《中国证券报》 、 。

内容: 二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

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内容: 控股股东及其他关联方非经营性占用上市 报告期内 公司资金的余额 发生的期 报告期 间占用、 清欠方 清欠金 清欠时间 报告期 预计 内清欠 期初金 期末 清偿 期末归还 式 额 （月份） 内发生 偿还 总额 额 余额 时间 的总金额 额 方式 2,760.79 -2,760.79 0 0 前大股东长铃集团有限公司因股权转让遗留下来的资金占用总额为 4,760.79 万元。2011 年 11 月，公司与长铃集团签订了《和解协议》 ， 控股股东及其他关联方 对长铃集团应给付的款项减免至 2,000 万元，款项已收回。根据第七 非经营性资金占用及清 届董事会十一次会议决议，对剩余 2,760.79 万元款项予以核销。公司 欠情况的其他说明 已于 2006 年度对上述资金占用款项全额计提了坏账准备，因此本次 核销的应收款项不会对公司当期损益和财务状况产生影响。

内容: 单位：万元 币种：人民币 报告期内已清欠情况

内容: 三、 破产重整相关事项 本年度公司无破产重整相关事项。 四、 资产交易、企业合并事项 √ 不适用 五、 公司股权激励情况及其影响 √ 不适用 六、 重大关联交易 (一) 关联债权债务往来 1、 临时公告未披露的事项

内容: 关联方

内容: 关联关系

内容: 长春长铃酒花制品有 控股子公司 限责任公司 广瀚电子科技 （苏州） 联营公司 有限公司 母公司的控 中房军安工程公司 股子公司 合计 报告期内公司向控股股东及其子公司 提供资金的发生额（元） 公司向控股股东及其子公司提供资金 的余额（元）

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内容: 七、 重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 √ 不适用 (二) 担保情况 √ 不适用 (三) 其他重大合同 本年度公司无其他重大合同。 八、 承诺事项履行情况 (一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到 报告期内的承诺事项

内容: 是否 承诺 背景 与股 改相 关的 承诺 承诺 类型 承诺方 承诺内容 承诺时间 及期限 2006/12/4 5年 有履 行期 限 股份 中国房 限售 地产开 发集团 公司 1、在法定承诺禁售期（即 所持股票获得流通权后 12 个月） 期满后， 个月内不 48 上市交易；2、在上述承诺 的禁售期满后，通过交易所 出售的价格不低于 7 元/股。 股份 天津中 限售 维商贸 有限公 司 1、在法定承诺禁售期（即 所持股票获得流通权后 12 个月） 期满后， 个月内不 48 上市交易；2、在上述承诺 的禁售期满后，通过交易所 出售的价格不低于 7 元/股。 其他 承诺 其他 中国房 地产开 发集团 公司 因甘肃省高级人民法院正 在审理的一起诉讼案件的 判决结果与中房集团是否 需向我公司支付重组尾款 直接关联。 中房集团于 2011 年 11 月向我公司承诺：在 甘肃省高级人民法院判决 中房集团胜诉后，即与我公 2011/11/1 否 否 根据甘肃省高级人 民法院刑事裁定书 [2011]甘刑再字第 9 号裁定对有关事实 的认定，中房集团 向我公司所做承诺 的前提条件已确定 不成立。因此，中 2006/12/4 5年 是 是 是 是否 及时 严格 履行 是

内容: 如未能及时履行应 说明未完成履行的 具体原因

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内容: 司协商安排重组尾款 137,659,400.00 元的具体支 付事宜。

内容: 房集团无须再向我 公 司 支 付 137,659,400.00元重 组尾款。

内容: 九、 聘任、解聘会计师事务所情况

内容: 单位:万元 币种:人民币 是否改聘会计师事务所： 否 现聘任 境内会计师事务所名称 境内会计师事务所报酬 境内会计师事务所审计年限 2 中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙) 35

内容: 名称 内部控制审计会计师事务所 中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙)

内容: 报酬 25

内容: 十、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控 制人、收购人处罚及整改情况 本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际 控制人、收购人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公 开谴责。 十一、 其他重大事项的说明 报告期内，公司根据上海证券交易所修订后的《股票上市规则》 ，各项指标均不 触及上市规则中的退市风险警示及其他风险警示的情形。经公司申请，并获上交所 核准，公司股票撤销了其他风险警示，股票简称于 2012 年 8 月 24 日由“ST 中房” 变更为“中房股份” 。 因大股东中房集团以公开征集方式转让其持有的本公司 18.96%股权， 公司股票 自 2013 年 1 月 8 日停牌。目前协议受让意向方为嘉益（天津）投资管理有限公司， 股权转让协议尚未签订。

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内容: 第六节 股份变动及股东情况

内容: 一、 股本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、 股份变动情况表

内容: 单位：股

内容: (二) 限售股份变动情况

内容: 二、 证券发行与上市情况 (一) 截至报告期末近 3 年历次证券发行情况

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内容: 截止本报告期末至前三年，公司未有证券发行与上市情况。 (二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。 (三) 现存的内部职工股情况 本报告期末公司无内部职工股。 三、 股东和实际控制人情况 (一) 股东数量和持股情况

内容: 单位：股 截止报告期末股东总数 24,808 年度报告披露日前第 5 个交易日末 股东总数 持股 股东名称 中国房地产开发集团公司 天津中维商贸有限公司 兰州铁路局 上海华山康健医疗有限公司 巨化集团公司 黄俊林 上海华山健康管理有限公司 广州市宇华商业配送有限公司 上海东来科技有限公司 吴鸣霄 股东名称 中国房地产开发集团公司 天津中维商贸有限公司 兰州铁路局 上海华山康健医疗有限公司 巨化集团公司 黄俊林 上海华山健康管理有限公司 广州市宇华商业配送有限公司 股东性质 国有法人 境内非国有 法人 国有法人 未知 未知 境内自然人 未知 未知 未知 境内自然人 比例 (%) 18.96 18.42 7.87 2.00 0.54 0.50 0.43 0.40 0.37 0.26 109,799,224 106,667,219 45,587,789 11,569,302 3,146,507 2,900,000 2,504,093 2,313,190 2,131,800 1,501,973 持股总数 持有有限 售条件股 份数量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25,002

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内容: 上海东来科技有限公司 吴鸣霄 上述股东关联关系或一致行动的说明

内容: 人民币普通股 人民币普通股

内容: 公司未知上述股东间是否存在关联关系或一致行动人的情况。

内容: （1）第一大股东中房集团年初持有本公司股份 144,387,013 股，由于兰州铁路 运输中级法院依据 （2006） 兰铁中刑初字第 38 号刑事裁定书依法划转了中房集团持 有的我公司 34,587,789 股无限售流通股， 用以支付其应付兰州铁路局 1.376594 亿元 人民币案款， 中房集团持有本公司股份减少至 109,799,224 股， 上述股份划转日期为 2012 年 12 月 6 日。 （2）报告期末中房集团所持股份中尚有 72,193,506 股未办理完解除质押手续； （3）因中国建设银行股份有限公司北京前门支行诉中房投资控股有限责任公 司、中国房地产开发集团公司一案，北京市第二中级人民法院轮候冻结了中国房地 产开发集团公司持有的本公司 144,387,013 股限售流通股（原持有股份数） ，冻结期 限二年， 自转为正式冻结之日起计算； 上述股权于 2013 年 4 月 23 日解除冻结状态。 （4）天津中维商贸有限公司将所持有的本公司 76,000,000 股流通股质押给刘 庆， 质押登记日为 2012 年 3 月 8 日。 另有 30,000,000 股流通股质押给天津农村商业 银行股份有限公司。

内容: 四、 控股股东及实际控制人情况 (一) 控股股东情况 1、 法人

内容: 单位：万元 币种：人民币 名称 单位负责人或法定代表人 成立日期 组织机构代码 注册资本 中国房地产开发集团公司 甄少华 1981 年 1 月 16 日 10000406-8 138,086.50 许可经营项目：无。一般经营项目：国内外房地产综合 开发（含土地开发）与经营；城市基础设施建设、民用 与工业建筑（含高层建筑）总承包，建筑装修；进出口 主要经营业务 业务；黑色金属（含钢材） 、非金属矿产品、木材、水 泥、建筑材料、橡胶、化工原料及产品、机械设备、电 子产品、仪器仪表、纸张、轻工产品、针纺产品、服装、 五金交电、家用电器、家具、工艺美术品的销售、仓储； 汽车的销售；计算机软硬件及工程建设新技术、新工艺

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 的开发、应用、推广；与以上业务相关的各类咨询、服 务。 经营成果 2012 年，中房集团各项工作进展顺利，效果显著。截至 2012 年 12 月 31 日，中房集团实现营业收入 6.93 亿元。 截至 2012 年 12 月 31 日，中房集团并表企业资产总额 财务状况 现金流和未来发展战略 报告期内控股和参股的其他境内外 上市公司的股权情况 41.40 亿元，负债 27.85 亿元，净资产 13.55 亿元，归属 母公司的所有者权益 3.72 亿元。 2012 年，公司经营活动现金净流量 2.58 亿元。 全资子公司中住地产开发公司持有中房重实地产股份 有限公司(深市 A 股上市公司)53.32%股权。

内容: (二) 实际控制人情况 1、 法人

内容: 单位：万元 币种：人民币 名称 单位负责人或法定代表人 成立日期 组织机构代码 注册资本 中国交通建设集团有限公司 周纪昌 2005 年 12 月 8 日 710933809 585,542 承包境外工程和境内国际招标工程；各种专业船舶总承 包制造； 专业船舶、 施工机械的租赁及维修； 海上拖带、 海洋工程有关专业服务；船舶及港口配套设备的技术咨 询服务；承担国内外港口、航道、公路、桥梁建设项目 主要经营业务 的总承包 （包括工程技术经济咨询、 可行性研究、 勘察、 设计、施工、监理以及相关成套设备、材料的采购和供 应、设备安装） ；承担工业与民用建筑、铁路、冶金、 石化、隧道、电力、矿山、水利、市政建设工程的总承 包；进出口业务；房地产开发及物业管理；运输业、酒 店业、旅游业的投资与管理。 经营成果 财务状况 现金流和未来发展战略 报告期内控股和参股的其他境内外 上市公司的股权情况 截止 2012 年 12 月 31 日营业收入 2,986.39 亿元，利润 总额 152.87 亿元。 截止 2012 年 12 月 31 日总资产 4,483.70 亿元，归属于 母公司所有者权益 639.99 亿元，总负债 3,420.02 亿元。 截止 2012 年 12 月 31 日现金及现金等价物净增加额 204.49 亿元。 持有中国交通建设股份有限公司（沪市 A 股上市公司） 63.83%股权。

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 2、 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

内容: 国务院国有资产监督管理委员会 100% 中国交通建设集团有限公司 100% 中国房地产开发集团公司 18.96% 中房置业股份有限公司

内容: 五、 其他持股在百分之十以上的法人股东

内容: 单位:万元 币种:人民币 单位负责 法人股东名称 人或法定 代表人 成立日期 组织机构 代码 主要经营业务或管理活 动等情况 计算机、 网络及外围设备 生产、销售；日用百货、 天津中维商贸 有限公司 邹强 五金交电、 办公用品、 建 1997-9-15 70048626-7 6,000 筑装饰材料批发兼零售。 国家有专营、 专项规定的 按专营专项规定办理。

内容: 注册资本

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

内容: 一、 持股变动及报酬情况 (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

内容: 年 性 别 年 龄 任期起始日 期 任期终止日 期 初 持 股 数 年 末 持 股 数 年度 内股 份增 减变 动量 变 动 原 因 报告期内 从公司领 取的报酬 总额(万 元)(税前) 报告期从 股东单位 获得的应 付报酬总 额(万元)

内容: 姓名

内容: 职务

内容: 岳慧欣 薛 李 晓 艳 冯廷秀

内容: 董事长 董事 董事 董事 董事、总经 理 董事 独立董事 独立董事 独立董事 监事长 监事 监事 监事 监事 副总经理 副总经理 副总经理、 董事会秘书 总法律顾问 /

内容: 男 女 女 女 男 女 男 男 男 男 男 男 女 女 男 女 男 女 /

内容: 杨松柏 李明颐 陈志强 吕兆德 刘新兵 徐永建 宫 明 夏晓卫 张爱乾 王 柴 玮 勇

内容: 刘红雁 桂红植 洪 合 蕾 计

内容: 公司独立董事陈志强先生因任职满 6 年，已向公司提交辞职报告。由于陈志强 先生的辞职，导致本公司独立董事成员不足三名，且低于董事会人数的三分之一， 陈志强先生还将继续履行独立董事职责，至公司股东大会补选新任独立董事。 截至报告期末，董事、监事及高级管理人员近 5 年的主要工作经历： 岳慧欣：现任中房置业股份有限公司董事长；

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内容: 薛 晓：历任中国房地产开发集团公司人事部副经理、人力资源部部长。现任 中国房地产开发集团公司总经理助理兼人力资源部部长； 冯廷秀：历任中国智宝投资总公司财务部部长、副总会计师。现任中国房地产 开发集团公司财务部部长； 李 艳：历任中国房地产开发集团公司法律部业务经理。现任中国房地产开发 集团公司法律部副部长； 杨松柏：历任中房置业股份有限公司董事、副总经理。现任中房置业股份有限 公司董事、总经理； 李明颐：历任中房集团海外发展有限公司项目总监助理兼设计管理；中核集团 中国原子能科学研究院投资计划处项目经理；亚太资产集团总裁助理兼合同管理部 经理；天津中维商贸有限公司项目经理。现任天津中维商贸有限公司副总经理； 陈志强：历任新加坡（北京）中圣国脉管理咨询公司高级顾问。现任北京东方 宜莱管理咨询有限公司资深顾问； 吕兆德：现任教于北京师范大学经济与工商管理学院会计系，会计与财务评价 中心主任，副教授，硕士生导师； 刘新兵：历任北京康德律师事务所律师、合伙人。现任北京市时代九和律师事 务所律师、合伙人； 徐永建：历任中国新元资产管理公司资产二部总经理；中国房地产开发集团公 司总法律顾问兼法律部部长；中住地产开发公司总法律顾问。现任中国房地产开发 集团公司副总经理； 宫 明：历任中房集团公司英德蓝项目公司财务总监；中汽财务有限责任公司 副总经理；中房投资管理公司副总经理。现任中国房地产开发集团公司审计监察部 部长； 夏晓卫：历任上海英创投资有限公司采购总监；天津中维商贸有限公司副总经 理。现任北京中房长远房地产开发有限责任公司综合经营管理部经理； 张爱乾：历任中房长远房地产开发有限责任公司财务部经理、总经理助理。现 任中房长远房地产开发有限责任公司副总经理； 王 玮： 历任北京中房长远房地产开发有限责任公司行政助理、 办公室副主任。 现任北京中房长远房地产开发有限责任公司办公室主任； 柴 勇：历任天津乾成置业有限公司董事、总经理。现任中房置业股份有限公 司副总经理； 刘红雁： 历任飞宏科技有限公司销售总监； 天津飞创国际贸易有限公司总经理； 天津空港物流园区观澜渡项目营销总监。现任中房置业股份有限公司副总经理； 桂红植：现任中房置业股份有限公司副总经理、董事会秘书； 洪 蕾：历任中国住房投资建设公司综合管理部副经理、经理、办公室主任、

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内容: 总法律顾问。现任中国房地产开发集团公司法律部部长、中房置业股份有限公司总 法律顾问。 二、 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 (一) 在股东单位任职情况

内容: 任职人 员姓名 薛 晓 股东单位名称 中国房地产开发集团公司 中国房地产开发集团公司 中国房地产开发集团公司 天津中维商贸有限公司 中国房地产开发集团公司 中国房地产开发集团公司 中国房地产开发集团公司 在股东单位担任 的职务 总经理助理、 人力 资源部部长 财务部部长 法律部副部长 副总经理 副总经理 审计监察部部长 法律部部长 任期起始日期 任期终止日期

内容: 冯廷秀 李 艳 李明颐 徐永建 宫 洪 明 蕾

内容: (二) 在其他单位任职情况

内容: 任职人 员姓名 陈志强 吕兆德 刘新兵 公司 北京师范大学经济与工商管 理学院会计系 北京市时代九和律师事务所 其他单位名称 北京东方宜莱管理咨询有限 在其他单位 担任的职务 资深顾问 副教授，硕士生导师 律师、合伙人 任期起始 日期 任期终止 日期

内容: 三、 董事、监事、高级管理人员报酬情况

内容: 董事、 监事、 高级管理人员报酬 的决策程序 董事、 监事、 高级管理人员报酬 确定依据 董事、 监事和高级管理人员报酬 的应付报酬情况 报告期末全体董事、 监事和高级 管理人员实际获得的报酬合计 董事、监事无津贴；独立董事津贴由股东大会决定；高级管 理人员报酬由董事会决定。 高级管理人员薪酬按照董事会通过的 《薪酬管理办法》《高 及 级管理人员薪酬标准》发放。 544.57 万元 544.57 万元

内容: 四、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 姓名 陈志强

内容: 担任的职务 独立董事

内容: 变动情形 离任

内容: 变动原因 任期满六年

内容: 五、 公司核心技术团队或关键技术人员情况 报告期内，公司核心技术团队或关键技术人员等对公司核心竞争力有重大影响 的人员未发生变动。 六、 母公司和主要子公司的员工情况 (一) 员工情况

内容: 母公司在职员工的数量 主要子公司在职员工的数量 在职员工的数量合计 专业构成 专业构成类别 生产人员 销售人员 技术人员 财务人员 行政人员 教育程度 教育程度类别 硕士及以上 本科 大专及以下 数量（人） 3 19 16 专业构成人数 0 4 0 11 23 19 19 38

内容: (二) 薪酬政策 公司建立了较科学的绩效考核办法， 以提高工作的效率与积极性， 更好地了解、 评估员工工作态度与能力。通过绩效考核考察员工工作绩效，并作为员工奖惩、评 先、调迁、薪酬、晋升、退职管理的依据，同时作为员工培训与发展的参考。 (三) 培训计划 公司每年制订有培训计划，采用内部培训和外部培训相结合的方式开展员工培 训。培训形式分为普通员工培训、员工入职培训、财务、法律、审计、证券事务等 人员参加相关专业培训等。

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内容: (四) 专业构成统计图：

内容: (五) 教育程度统计图：

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内容: 第八节 公司治理

内容: 一、 公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明 报告期内，公司严格按照中国证监会、上海证券交易所等监管部门的要求开展 公司治理工作，不断完善公司法人治理结构，提高公司治理水平。公司股东大会、 董事会、监事会各尽其责、规范运作，切实维护了投资者和公司的利益。报告期内， 公司根据中国证监会北京监管局的要求进行了规范运作自查自纠工作，自查了监事 会履职行为、董事会履职行为、高管履职行为以及公司信息披露行为，编制了自查 报告及自查底稿，对自查中发现的问题，按期完成了整改。公司还根据北京证监局 《关于做好上市公司内部控制规范建设与实施工作的通知》的要求，梳理了公司各 层面制度、办法，形成了制度汇编。公司治理情况符合相关法律、法规的要求。 为加强和规范内幕信息管理，按照中国证监会文件要求，公司制订有《内幕信 息知情人登记管理制度》 报告期内， 。 公司严格执行监管部门及公司关于内幕信息知 情人登记管理的相关规定。经公司自查，内幕信息知情人没有在定期报告披露窗口 期及股东股权转让过程中利用内幕信息买卖公司股份的情况。 二、 股东大会情况简介

内容: 会议届次 召开日期 会议议案名称 1、 2011 年年度报告及摘要； 2、2011 年度董事会工作报 告；3、2011 年度独立董事 2011 年度股东 大会 述职报告；4、2011 年度监 2012-3-22 事会工作报告；5、2011 年 度财务决算报告；6、2011 年度利润分配预案及资本 公积金转增股本议案。 1、关于续聘中瑞岳华会计 师 事 务所为 本 公司提 供 2012年第一次 临时股东大会 2012 年度审计服务及审计 2012-11-1 费用的议案。 审计费用为 35 万元；2、关于聘请中瑞岳 华会计师事务所为本公司 提供 2012 年度内部控制审 议案全部 通过 www.sse.com.cn 2012-11-2 议案全部 通过 www.sse.com.cn 2012-3-23 决议情况 决议刊登的指 定网站的查询 索引 决议刊登 的披露日 期

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内容: 计服务及审计费用的议案。 审计费用为 25 万元；3、关 于修改公司章程部分条款 的议案。

内容: 三、 董事履行职责情况 (一) 董事参加董事会和股东大会的情况

内容: 参加董事会情况 董事姓 名 是否 独立 董事 本年应 参加董 事会次 数 7 7 7 7 7 7 7 7 7 亲自 出席 次数 1 1 1 0 1 1 1 1 1 以通讯 方式参 加次数 6 6 6 6 6 6 6 6 6 委托出 席次数 0 0 0 1 0 0 0 0 0 缺席次 数 0 0 0 0 0 0 0 0 0 是否连续 两次未亲 自参加会 议 否 否 否 否 否 否 否 否 否 参加股东 大会情况 出席股东 大会的次 数 2 0 0 0 2 2 0 1 1

内容: 岳慧欣 薛 晓

内容: 否 否 否 否 否 否 是 是 是

内容: 冯廷秀 李 艳

内容: 杨松柏 李明颐 陈志强 吕兆德 刘新兵

内容: 年内召开董事会会议次数 其中：现场会议次数 通讯方式召开会议次数 现场结合通讯方式召开会议次数

内容: (二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事 项提出异议。 四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议 报告期内，审计委员会按照相关制度和规定，勤勉尽职、切实履行了相应的职

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 责和义务， 发挥了审计委员会年度报告编制过程的监督作用。 2011 年年度审计期间， 审计委员会在年审注册会计师进场前审阅了公司 2011 年度财务报表和审计计划， 认 为公司财务报表能够反映公司的财务状况和经营成果，审计计划安排合理。年审注 册会计师进场后，与年审会计师进行了两次现场沟通及多次电话沟通，对事务所重 点关注事项进行了解及督促。审计委员会在年审注册会计师出具初步审计意见后， 对审计报告初稿进行了讨论， 认为公司 2011 年度财务会计报表的有关数据如实反映 了公司资产负债情况、经营成果和现金流量情况。公司董事会审计委员会认为，年 审注册会计师严格按照中国注册会计师独立审计准则的规定执行了审计工作，审计 时间充足，审计人员配置合理，基本做到了事前制定审计计划、事中跟踪执行，审 计工作沟通充分。 出具的审计报告能够真实反映公司 2011 年 12 月 31 日的财务状况 以及 2011 年度的经营成果和现金流量， 强调事项段如实反应出公司面临的困难， 出 具的审计结论符合公司的实际情况。 报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会根据《中房置业股份有限公司高管人 员绩效考核实施办法》相关规定，对 2011 年度高管人员履职情况及《高管人员绩效 考核责任书》完成情况进行了考核。经考核认为，各位高管人员都较好的完成了与 董事会于年初签署的《高管人员绩效考核责任书》各项指标，提出按绩效考核实施 办法的有关规定发放高管人员 2011 年度绩效工资。 五、 监事会发现公司存在风险的说明 监事会对报告期内的监督事项无异议。 六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保 证独立性、不能保持自主经营能力的情况说明 因股份化改造、行业特点、国家政策、收购兼并等原因存在同业竞争的，公司 相应的解决措施、工作进度及后续工作计划： 因中房重实地产股份有限公司（原名重庆国际实业投资股份有限公司）重组而 造成中房地产与本公司同业竞争。本公司第一大股东中房集团在中房地产重组时就 避免与本公司同业竞争已作出过承诺，但由于中房集团与中国交通建设集团有限公 司重组及中国证监会暂缓受理房地产开发业务重组申请等因素影响，在承诺期限内 未完成解决同业竞争问题。目前中房集团以公开征集方式协议转让其持有的本公司 18.96%股权，已征得意向受让方一名。若股权转让成功后，上述同业竞争将得以解 决。 七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况 公司已经建立了高级管理人员绩效考评机制，按照《高管人员绩效考核实施办

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 法》对高级管理人员年度履职情况及《高管人员绩效考核责任书》完成情况进行考 核。公司目前尚未制定高级管理人员的长期激励机制。

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第九节 内部控制

内容: 一、 内部控制责任声明及内部控制制度建设情况 建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任；监事会对董事会建立与实 施内部控制进行监督；经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。公司内部控 制的目标是：合理保证公司经营活动合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真 实完整，提高经营效率和效果，促进实现公司的发展战略。由于内部控制存在固有 局限性，故仅能对达到上述目标提供合理保证。 报告期内，公司按照《企业内部控制基本规范》及相关配套指引的实施工作计 划，以及中国证监会和北京证监局的统一安排和部署，按步骤、分阶段稳步推进了 公司内控规范实施工作：制定了《内部控制建设发展规划》和《内控规范实施工作 方案》 ；进行风险清理，形成了符合公司现状的较全面的风险数据库，同时编制了与 之对应的覆盖所有风险的控制数据库；梳理公司各业务流程，形成《业务流程文档 汇编》 ；调整公司本部及各级子公司的部门职责及岗位情况，形成《组织手册》 ；按 照公司各岗位以及相应的职能权限情况，编制《权限指引表》 ；结合公司实际情况编 制完成了《内部控制管理手册》和《内部控制评价手册》 ；补充、修订和完善相应的 管理制度，形成《制度汇编》 。 《内部控制管理手册》是公司建立各项内部控制措施的框架和指引，覆盖了与 财务报告相关的各项内部控制要求，并与专业管理制度建立了关联，这些与财务报 告相关的管理制度涵盖了资金及资产管理、成本费用核算与管理、发票管理、财务 分析及预算、关联交易、财务报告编制及披露等。 《内部控制管理手册》和上述管理 制度共同构成了公司建立财务报告内部控制的依据。 公司本年度对内部控制设计有效性和运行有效性进行了全面的检查与评价，评 价详情见附件《中房置业股份有限公司 2012 年度内部控制评价报告》 。2012 年度， 公司未发现重大缺陷。对于检查中发现的其他一般内部控制缺陷，管理层拟定了各 项整改措施，并与公司会计师事务所进行沟通。经跟踪复查，所有与财务报告相关 的内控缺陷， 2012 年 12 月 31 日前都已经得到了整改， 在 其他管理方面问题也已整 改或制定了整改措施，整改工作符合要求。 二、内部控制审计报告的相关情况说明 中瑞岳华会计事务所对本公司2012年12月31日的财务报告内部控制的有效性 进行了审计，认为公司按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面 保持了有效的财务报告内部控制。 内部控制审计报告详见附件。

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 三、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明 公司已建立 《年报信息披露重大差错责任追究制度》 公司年报信息披露未发生 。 重大差错，也未发生重大遗漏信息补充及业绩预告更正等情况。

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第十节

内容: 财务报告

内容: 公司年度财务报告已经中瑞岳华会计师事务所注册会计师夏宏林、 吴飞飞审计， 并出具了有带强调事项段的无保留意见的审计报告。

内容: 一、 审计报告 审 计 报 告 中瑞岳华审字[2013]第 1861 号 中房置业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的中房置业股份有限公司（以下简称“贵公司”）及其子公司财 务报表，包括 2012 年 12 月 31 日的合并及公司的资产负债表，2012 年度合并及公 司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的所有者权益变动表以及财务 报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括： （1）按照企 业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映； （2）设计、执行和维护必 要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中 国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们 遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在 重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选 择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重 大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列 报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计 政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允 反映了中房置业股份有限公司及其子公司 2012 年 12 月 31 日的合并财务状况以及 2012 年度的合并经营成果和合并现金流量，以及中房置业股份有限公司 2012 年 12 月 31 日的财务状况以及 2012 年度的经营成果和现金流量。 四、强调事项

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 我们提醒财务报表使用者关注，中房置业股份有限公司 2012 年亏损 1,530.44 万元，截至 2012 年 12 月 31 日累计未分配利润-37,009.99 万元，且公司目前无后续 在建项目。中房置业股份有限公司已在附注十四、3 中披露了拟采取的改善措施， 但持续经营能力仍然存在重大不确定性。本段内容不影响已发表的审计意见。 中瑞岳华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国· 北京 中国注册会计师：夏宏林 中国注册会计师：吴飞飞 2013 年 4 月 24 日

内容: 二、 财务报表

内容: 合并资产负债表 2012 年 12 月 31 日 编制单位:中房置业股份有限公司 项目 流动资产： 货币资金 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 买入返售金融资产 存货 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产： 发放委托贷款及垫款 可供出售金融资产 七、7 七、6 240,191.07 113,939,218.76 121,445,890.64 七、5 717,635.14 717,635.14 七、4 148,318.56 274,014.84 七、2 1,002,303.28 1,066,433.82 七、3 附注 七、1 期末余额 111,830,770.71 单位:元 币种:人民币 年初余额 119,387,806.84

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 会计机构负责人：孟长舒

内容: 母公司资产负债表 2012 年 12 月 31 日 编制单位:中房置业股份有限公司 项目 流动资产： 货币资金 交易性金融资产 应收票据 附注 期末余额 113,439.96 单位:元 币种:人民币 年初余额 12,356.38

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 应收账款 预付款项 应收利息 应收股利 其他应收款 存货 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息

内容: 十五、1

内容: 十五、2

内容: 十五、3

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 应付股利 其他应付款 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益（或股东权益） ： 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益（或股东权益）合计 负债和所有者权益（或股东 权益）总计 法定代表人：岳慧欣

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 其中：营业成本 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 投资收益 （损失以“－”号填列） 其中：对联营企业和合营企 业的投资收益 汇兑收益 （损失以“－”号填列） 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额（亏损总额以“－”号填 列） 减：所得税费用 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 六、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 七、其他综合收益 八、综合收益总额 归属于母公司所有者的综合收益 总额 归属于少数股东的综合收益总额 法定代表人：岳慧欣

内容: 七、24

内容: 七、25 七、26 七、27 七、28 七、30

内容: 七、29

内容: 七、31 七、32

内容: 主管会计工作负责人：杨松柏

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内容: 四、净利润（净亏损以“－”号填列） -10,705,180.06 53,658,267.97 五、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 六、其他综合收益 七、综合收益总额 -10,705,180.06 53,658,267.97 法定代表人：岳慧欣 主管会计工作负责人：杨松柏 会计机构负责人：孟长舒

内容: 合并现金流量表 2012 年 1—12 月 项目 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 附注 单位:元 币种:人民币 本期金额 上期金额 11,319,114.09 10,779,926.49

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内容: 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置交易性金融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、 无形资产和其他长期资 产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现 金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、 无形资产和其他长期资 产支付的现金 投资支付的现金 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现 金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 其中： 子公司吸收少数股东投资收到的 现金 取得借款收到的现金

内容: 七、35

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内容: 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、 利润或偿付利息支付的现金 其中：子公司支付给少数股东的股利、 利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 七、36 加：期初现金及现金等价物余额 七、36 六、期末现金及现金等价物余额 七、36 法定代表人：岳慧欣 主管会计工作负责人：杨松柏

内容: 母公司现金流量表 2012 年 1—12 月 项目 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、 无形资产和其他长期资 产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现 金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、 无形资产和其他长期资 产支付的现金 投资支付的现金 附注 单位:元 币种:人民币 本期金额 上期金额

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内容: 取得子公司及其他营业单位支付的现 金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、 利润或偿付利息支付的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 十五、6 加：期初现金及现金等价物余额 十五、6 六、期末现金及现金等价物余额 十五、6 法定代表人：岳慧欣 主管会计工作负责人：杨松柏

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内容: 合并所有者权益变动表 2012 年度 单位:元 币种:人民币

内容: 一、上年年末余额 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） （一）净利润 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 （三）所有者投入和减少资本 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益 的金额 3．其他 （四）利润分配 1．提取盈余公积 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分 配 4．其他 （五）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股 本） 2．盈余公积转增资本（或股 本）

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内容: 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （七）其他 四、本期期末余额

内容: 单位:元 币种:人民币

内容: 上年同期金额 归属于母公司所有者权益 一般 减：库 专项储 资本公积 盈余公积 风险 存股 备 准备 20,337,892.29 84,916,187.17

内容: 项目

内容: 其 他

内容: 一、上年年末余额 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） （一）净利润 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 （三）所有者投入和减少资本 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益 的金额 3．其他 （四）利润分配 1．提取盈余公积 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分 配

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内容: 4．其他 （五）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股 本） 2．盈余公积转增资本（或股 本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （七）其他 四、本期期末余额

内容: 法定代表人：岳慧欣

内容: 主管会计工作负责人：杨松柏 母公司所有者权益变动表 2012 年度

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内容: 上述（一）和（二）小计 （三）所有者投入和减少资本 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益的 金额 3．其他 （四）利润分配 1．提取盈余公积 2.提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他 （五）所有者权益内部结转 1． 资本公积转增资本 （或股本） 2． 盈余公积转增资本 （或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （七）其他 四、本期期末余额 579,194,925.00

内容: 单位:元 币种:人民币 上年同期金额 项目 一、上年年末余额 加：会计政策变更 实收资本（或 股本） 579,194,925.00 资本公积 3,586,560.91 减：库 存股 专项 储备 盈余公积 84,916,187.17 一般 风险 准备 未分配利润 -484,892,463.51 所有者权益合 计 182,805,209.57

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内容: 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 579,194,925.00 三、 本期增减变动金额 （减少以 “－”号填列） （一）净利润 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 （三）所有者投入和减少资本 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益的 金额 3．其他 （四）利润分配 1．提取盈余公积 2.提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他 （五）所有者权益内部结转 1． 资本公积转增资本 （或股本） 2． 盈余公积转增资本 （或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （七）其他 四、本期期末余额 579,194,925.00 法定代表人：岳慧欣 3,586,560.91 84,916,187.17 -484,892,463.51 53,658,267.97 53,658,267.97 53,658,267.97 182,805,209.57 53,658,267.97 53,658,267.97 53,658,267.97

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内容: 三、财务报表附注 一、公司基本情况 中房臵业股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)原名为长春长铃实业股 份有限公司，系经长春市经济体制改革委员会长体改（1993）30 号文批准以长春汽油 机总厂（后改制为长铃集团有限公司）部分资产发起设立股份有限公司。公司 A 股于 1996 年 3 月 18 日在上交所挂牌交易。 经财政部财企[2003]108 号文件批准，长春长铃集团有限公司（后改名为长铃集团 有限公司）将其持有本公司 51.78%的股权分别转让给中国房地产开发集团公司 29.78%，转让给上海唯亚实业投资有限公司 22%。相应的股东股权转让过户手续已于 2003 年 8 月 29 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕。 2006 年 8 月 3 日，吉林省高级人民法院委托拍卖公司拍卖了上海唯亚实业投资有 限公司持有本公司 22%的股权，天津中维商贸有限公司以 1.355 亿元拍得该股权。股 权过户手续已于2006年11月23日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理 完毕，天津中维商贸有限公司成为本公司的第二大股东。 2012 年 12 月 6 日，兰州铁路运输中级法院依据（2006）兰铁中刑初字第 38 号刑 事裁定书依法划转了本公司第一大股东中国房地产开发集团公司持有的本公司 34,587,789 股无限售流通股，用以支付其应付兰州铁路局 1.376594 亿元人民币案款。 划转完成后，中国房地产开发集团公司持有本公司股份 109,799,224 股，占公司总股 本 18.96%，仍为本公司的第一大股东。兰州铁路局增持本公司股份 34,587,789 股，占 公司总股份的 5.97%， 加上其之前持有 11,000,000 股， 共计持有本公司股份 45,587,789 股流通股，占公司总股份的 7.87%。股权过户手续已于 2012 年 12 月 6 日在中国证券 登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕，兰州铁路局成为本公司的第三大股东。 本公司上市时股本总额为14,455万股，1997年配股2,421.1224万股，以资本公积 转增11,813.2857万股，2001年以资本公积转增19,795.6916万股，2006年12月21日根 据本公司第五次临时股东大会表决通过的股权分臵改革方案，以资本公积向全体流通 股股东每10股转增4.6股，共转增9,434.3928万股。截止2012年12月31日，本公司的股 本总额为57,919.4925万股，详见附注七、20股本。 本公司注册地为中华人民共和国 北京市，企业法人营业执照注册号： 110000006176682， 本公司总部位于北京市海淀区苏州街18号院4号楼。 本公司及子公 司（统称“本集团” ）主要从事房地产开发、商品房销售和房屋出租，经营范围：房地 产开发；物业管理；制造销售动力机械、激光打印机、数字照相机、数字式扫描仪、 调制解调器；销售汽车(小轿车除外)、机械电器设备等，本集团属于房地产开发行业。 本公司的母公司为中国房地产开发集团公司（以下简称“中房集团”，最终控制 ） 方为中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”。 ）

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内容: 本财务报表业经本公司董事会于 2013 年 4 月 24 日决议批准报出。 二、财务报表的编制基础 本集团财务报表以持续经营假设为基础编制，根据实际发生的交易和事项，按照 财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计 准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下 合称“企业会计准则”、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披 ） 露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》 （2010 年修订）的披露规定编制。 根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金 融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规 定计提相应的减值准备。 截至 2012 年 12 月 31 日止，本集团累计未分配利润-37,009.99 万元。2013 年 1 月 7 日，中房集团拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持本公司的全部股份（占 本公司总股本的 18.96%)。本公司目前在重组尚未成功的情况下，通过加大尾房的出租 及销售力度，控制成本支出，加大历史遗留问题的处理力度等，在现有的条件下可以 维持本集团的持续经营。因此本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。 三、遵循企业会计准则的声明 本集团编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及 本集团2012年12月31日的财务状况及2012年度的经营成果和现金流量等有关信息。 此外，本公司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2010 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有 关财务报表及其附注的披露要求。 四、主要会计政策和会计估计 1、会计期间 本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告 期间。本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2、记账本位币 人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内 子公司以人民币为记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 3、企业合并的会计处理方法 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事 项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

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内容: （1）同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂 时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参 与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指 合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的 净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资 本公积（股本溢价） ；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。 合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。 （2）非同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制 下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权 的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得 对被购买方控制权的日期。 对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的 控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业 合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当 期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益 性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计 入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要 调整或有对价的，相应调整合并商誉。通过多次交换交易分步实现的企业合并，在本 集团合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日 的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入购买日所属当期投资收 益，同时将与购买日之前持有的被购买方的股权相关的其他综合收益转为当期投资收 益，合并成本为购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值与购买日增持 的被购买方股权在购买日的公允价值之和。 购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计 量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额， 确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首 先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计 量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份 额的，其差额计入当期损益。 购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确 认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日

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内容: 的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够 实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分 确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入 当期损益。 4、合并财务报表的编制方法 （1）合并财务报表范围的确定原则 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投 资单位的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。合并 范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。 （2）合并财务报表编制的方法 从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其 纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处臵的子公司，处 臵日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当 期处臵的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子 公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流 量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公 司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经 适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的期初数 和对比数。 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的， 按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控 制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进 行调整。 集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。 子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东 权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期 净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益” 项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益 中所享有的份额，冲减少数股东权益。 当因处臵部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股 权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处臵股权取得的对价与剩余股 权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的 净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资 相关的其他综合收益，在丧失控制权时一并转为当期投资收益。其后，对该部分剩余

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内容: 股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金 融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、9“长期股权投资”或 本附注四、6“金融工具” 。 5、现金及现金等价物的确定标准 本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持 有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期） 、流动性强、易于转换为已知金额的 现金、价值变动风险很小的投资。 6、金融工具 （1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法 公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿 的金额。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。 活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得 的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市 场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易 的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公 允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。 （2）金融资产的分类、确认和计量 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始 确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、 贷款和应收款项以及可供出售金融资产。初始确认金融资产，以公允价值计量。对于 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关的交易费用直接计入当期损 益，对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产。 交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产： A.取得该金融资产的目的， 主 要是为了近期内出售； B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分， 且有客观 证据表明本集团近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是， 被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场 中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具 结算的衍生工具除外。 符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产： A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不 同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况； B.本集团风险管理或投资

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内容: 策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负 债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量， 公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期 损益。 ② 持有至到期投资 是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到 期的非衍生金融资产。 持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生 减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际 利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融 负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融 负债当前账面价值所使用的利率。 在计算实际利率时，本集团将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上 预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失） ，同时还将考虑金融资产或金融负债合同 各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价 等。 ③ 贷款和应收款项 是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本集团 划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其 他应收款等。 贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生 减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 ④ 可供出售金融资产 包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融 资产。 可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失， 除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认 为其他综合收益并计入资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。 可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入 投资收益。 （3）金融资产减值

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内容: 除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团在每个资产负 债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的， 计提减值准备。 本集团对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融 资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值 测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产） ，包 括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失 的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。 ① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值 以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值， 减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证 据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的 减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备 情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 ② 可供出售金融资产减值 可供出售金融资产发生减值时，将原计入资本公积的因公允价值下降形成的累计 损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回 本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。 在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与 确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资 的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损 益。 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益 工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。 （4）金融资产转移的确认依据和计量方法 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合 同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转 移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权 上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放 弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产， 并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使 企业面临的风险水平。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移

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内容: 而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损 益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确 认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与 应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前 述账面金额之差额计入当期损益。 （5）金融负债的分类和计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债， 相关交易费用计入初始确认金额。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量， 公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当 期损益。 ② 其他金融负债 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付 该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利 率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 （6）金融负债的终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部 分。本集团（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融 负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负 债，并同时确认新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包 括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 7、应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款等。 （1）坏账准备的确认标准 本集团在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明 应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反

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内容: 合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等） ③债务人很可能倒闭或进行其他 ； 财务重组； ④其他表明应收款项发生减值的客观依据。 （2）坏账准备的计提方法 ① 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法 本集团将金额为人民币100万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。 本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金 融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已 确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行 减值测试。 ② 按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法 A．信用风险特征组合的确定依据 本集团对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信 用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组。这些信用风险通常反映债务人按 照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量 测算相关。 不同组合的确定依据：

内容: 项目 金额不超过 100 万元，且账龄在三年以上的应收款项 金额不超过 100 万元，且账龄不超过三年的应收款项 金额超过 100 万元应收款项 确定组合的依据 按逾期账龄划分组合 按逾期账龄划分组合 按逾期账龄划分组合

内容: B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法 按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用 风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与 预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。 未到合同收款期的应收款项和中交集团内部的应收款项（视同逾期账龄在 6 个月 以内） ，一般不计提坏账准备。 不同组合计提坏账准备的计提方法：

内容: 项目 金额不超过 100 万元，且账龄在三年以上的应收款项 金额不超过 100 万元，且账龄不超过三年的应收款项 金额超过 100 万元应收款项 计提方法 逾期账龄分析法 逾期账龄分析法 逾期账龄分析法

内容: 组合中，采用逾期账龄分析法计提坏账准备的计提方法：

内容: 账

内容: 龄

内容: 应收账款计提比例（%）

内容: 其他应收款计提比例（%）

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内容: （3）坏账准备的转回 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事 项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值 不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。 8、存货 （1）存货的分类

内容: 存货按成本进行初始计量。存货主要包括原材料、库存商品、在建开发产品（开发成本） 、已 完工开发产品、 意图出售而暂时出租的开发产品、 低值易耗品等。 开发产品的成本包括土地出让金、 基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他 相关费用。

内容: （2）存货取得和发出的计价方法 ①本集团存货按照成本进行初始计量； ②投资者投入的存货成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但投资合同或 协议约定的价值不公允的除外； ③取得债务人用以抵债的存货，以取得存货的公允价值入账； ④非货币性交易换入的存货，若交换具有商业实质且换出资产的公允价值能够可 靠计量，则以换出资产的公允价值作为换入资产成本的基础，公允价值与换出资产账 面价值之间的差额计入当期损益，其中换出资产为存货的，作销售处理。若该项交换 不具有商业实质或换出或换入资产的公允价值不能够可靠计量，则以换出资产的账面 价值为基础确定其入账价值。 房地产开发产品的实际成本主要包括土地价款、拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程支出、基础设施费、公共配套费、开发间接费用等。

内容: 开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本；非房地产开发产品发出时，采用加权平均 法计价。

内容: （3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成 本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的 确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成

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内容: 本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的 差额提取。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的 可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的 金额计入当期损益。 （4）存货的盘存制度为永续盘存制。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法摊销。 9、长期股权投资 （1）投资成本的确定 对于企业合并形成的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并取得的长期股权 投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本。通 过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，企业合并成本包括购买方付出的资 产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买方为企业合并发生 的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入 当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计 入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成 本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集 团发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交 易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确 定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。 （2）后续计量及损益确认方法 对被投资单位不具有共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值 不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大 影响的长期股权投资，采用权益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大 影响并且公允价值能够可靠计量的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价 值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算。 此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。 ① 成本法核算的长期股权投资 采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付 的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按 照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。 ② 权益法核算的长期股权投资

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内容: 采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位 可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本 小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益， 同时调整长期股权投资的成本。 采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净 损益的份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各 项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资 单位的净利润进行调整后确认。对于本集团与联营企业及合营之间发生的未实现内部 交易损益，按照持股比例计算属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。 但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号—— 资产减值》等规定属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。对被投资单位的其他综 合收益，相应调整长期股权投资的账面价值确认为其他综合收益并计入资本公积。 在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实 质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单 位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。 被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后， 恢复确认收益分享额。 对于本集团首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股 权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计 入当期损益。 ③ 收购少数股权 在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比 例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额， 调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 ④ 处臵长期股权投资 在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处臵对子公司的长期股 权投资，处臵价款与处臵长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入所有者权 益；母公司部分处臵对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注 四、4、 （2） “合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。 其他情形下的长期股权投资处臵，对于处臵的股权，其账面价值与实际取得价款 的差额，计入当期损益；采用权益法核算的长期股权投资，在处臵时将原计入所有者 权益的其他综合收益部分按相应的比例转入当期损益。对于剩余股权，按其账面价值 确认为长期股权投资或其他相关金融资产，并按前述长期股权投资或金融资产的会计 政策进行后续计量。涉及对剩余股权由成本法转为权益法核算的，按相关规定进行追

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内容: 溯调整。 （3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 控制是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中 获取利益。共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经 济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影 响是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他 方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响 时，已考虑投资企业和其他持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股 权证等潜在表决权因素。 （4）减值测试方法及减值准备计提方法 长期股权投资的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、15“非流动非金 融资产减值” 。 10、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已 出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外， 对于本集团持有以备经营出租的空臵建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议， 明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产 列报。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该 资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。 其他后续支出，在发生时计入当期损益。 本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地 使用权一致的政策进行折旧或摊销。 投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、15“非流动非金 融资产减值” 。 自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按 转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 当投资性房地产被处臵、或者永久退出使用且预计不能从其处臵中取得经济利益 时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处臵收入 扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。 11、固定资产 （1）固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过 一个会计年度的有形资产。

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内容: （2）各类固定资产的折旧方法 固定资产按成本并考虑预计弃臵费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达到 预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的 使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

内容: 类别 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 办公设备 折旧年限（年）

内容: 年折旧率（%）

内容: 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状 态，本集团目前从该项资产处臵中获得的扣除预计处臵费用后的金额。 （3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、15“非流动非金融资 产减值” 。 （4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权 最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产 一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在 租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的， 在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 （5）其他说明 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其 成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此 以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。 固定资产出售、转让、报废或毁损的处臵收入扣除其账面价值和相关税费后的差 额计入当期损益。 本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核， 如发生改变则作为会计估计变更处理。 12、在建工程 在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达 到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定 可使用状态后结转为固定资产。 在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、15“非流动非金融 资产减值” 。

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内容: 13、借款费用 借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的 汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资 产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要 的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产 达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认 为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利 息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资 产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确 定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑 差额计入当期损益。 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定 可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间 连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。 14、无形资产 （1）无形资产 无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很 可能流入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目 的支出，在发生时计入当期损益。 取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的 土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的 房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的， 全部作为固定资产处理。 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的 减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的 无形资产不予摊销。 期末对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更 则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复 核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使 用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。

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内容: （2）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、15“非流动非金融资 产减值” 。 15、非流动非金融资产减值 对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性 房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集 团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额， 进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产， 无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。 减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备 并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处臵费用后的净额与资产预计未 来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格 确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定； 不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价 值。处臵费用包括与资产处臵有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到 可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用 过程中和最终处臵时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后 的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产 的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组 是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预 期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商 誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减 值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或 资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项 资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 16、收入 （1）房地产销售收入 在房屋完工且经有关部门验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交 付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于 书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认销售收入的实现。 （2）商品销售收入 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相

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内容: 联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量， 相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时， 确认商品销售收入的实现。 （3）提供劳务收入 在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比 法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的 比例确定。 （4）使用费收入 根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。 （5）利息收入 按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定 17、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产） ，以按照税 法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据 的应纳税所得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得 出。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负 债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额 产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应 纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂 时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企 业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且 该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。 除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损） 的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递 延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差 异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来 抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例 外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认 其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

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内容: 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣 亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预 期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法 获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的 账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税费用 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 除确认为其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和 递延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商 誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 18、租赁 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权 最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。 （1）本集团作为承租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损 益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 （2）本集团作为出租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较 大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同 的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或 有租金于实际发生时计入当期损益。 （3）本集团作为承租人记录融资租赁业务 于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者 中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值， 其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归 属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资 费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。 未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金 于实际发生时计入当期损益。 （4）本集团作为出租人记录融资租赁业务 于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融 资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未

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内容: 担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实 现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。 未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金 于实际发生时计入当期损益。 19、职工薪酬 本集团在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。 本集团按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医 疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或 当期损益。 在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而 提出给予补偿的建议，如果本集团已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减 建议并即将实施，同时本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认 因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。 职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供 服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预 计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利） 。 20、主要会计政策、会计估计的变更 （1）会计政策变更 本集团本期无需要披露的会计政策变更。 （2）会计估计变更 本集团本期无需要披露的会计估计变更。 21、前期会计差错更正 本集团本期无需要披露的重大前期会计差错。 22、重大会计判断和估计 本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要对无 法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是 基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判 断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负 债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或 负债的账面金额进行重大调整。 本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的 变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来 期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。 于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领

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内容: 域如下： （1）租赁的归类 本集团根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和 融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险 和报酬实质上转移给承租人，或者本集团是否已经实质上承担与租入资产所有权有关 的全部风险和报酬，作出分析和判断。 （2）坏账准备计提 本集团根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基 于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结 果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账 准备的计提或转回。 （3）存货跌价准备 本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现 净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存 货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持 有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的 结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的 计提或转回。 （4）折旧和摊销 本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按 直线法计提折旧和摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧 和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更 新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行 调整。 （5）递延所得税资产 在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税 务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税 利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。 （6）所得税 本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不 确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项 的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所 得税和递延所得税产生影响。

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内容: 五、税项 1、主要税种及税率

内容: 税种 营业税 城市维护建设税 企业所得税 教育费附加 房产税 防洪费 土地使用税 具体税率情况 按应税营业额的5%计缴营业税。 按实际缴纳的流转税的7%计缴。 按应纳税所得额的25%计缴。 按实际缴纳的流转税的3%计缴。 按房产原值一次减除30%后的余额的1.2%计缴房产税，按租金 收入的12%计缴房产税。 按当期实际缴纳流转税的1%计缴 按土地使用面积缴纳

内容: 2、税收优惠及批文 无 六、企业合并及合并财务报表 1、子公司情况 （1）通过设立或投资等方式取得的子公司

内容: 金额单位：人民币万元 子公 子公司全 业务 司类 注册地 称 性质 型 中房上海 营销有限 公司 控股 子公 司 上海 注册 资本 经营 范围 企业 法人 类型 代表 组织机 构代码 实质上构成 年末实际 对子公司净 出资额 投资的其他 项目余额

内容: 房产 中介

内容: （续）

内容: 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 少数股东权益中 持股比例 表决权 是否合并 少数股东 分担的本年亏损超过 用于冲减少数股 注释 （%） 比例（%） 报表 权益 少数股东在该子公司 东损益的金额 年初所有者权益中所 享有份额后的余额 90.00 90.00 是 157.24

内容: 子公司全称

内容: 中房上海营销 有限公司

内容: （2）同一控制下企业合并取得的子公司

内容: 金额单位：人民币万元

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内容: 子公司 全称

内容: 注 子公司 业务 册 类型 性质 地

内容: 注册 资本

内容: 经营 企业 法人 范围 类型 代表

内容: 组织机 构代码

内容: 实质上构成 年末实际 对子公司净 出资额 投资的其他 项目余额

内容: 北京中房长远 全 房地产开发有 子 限责任公司 司 中房集团华北 全 城市建设投资 子 有限公司 司

内容: 资 房地 北 房地产 有限公 岳慧 公 5,000.00产开 京 开发 司 欣 发 资 房地 天 房地产 有限公 岳慧 公 3,600.00产开 司 津 开发 欣 发

内容: 少数股东 权益中用 持股比例 表决权 是否合 少数股东 于冲减少 （%） 比例（%） 并报表 权益 数股 东损益的 金额 100.00 100.00 是 是 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 分担的本年亏损超过 注释 少数股东在该子公司 年初所有者权益中所 享有份额后的余额

内容: 北京中房长远房地产 100.00 开发有限责任公司 中房集团华北城市建 设投资有限公司 100.00

内容: （3）非同一控制下企业合并取得的子公司

内容: 注 子公司 业务 注册 册 类型 性质 资本 地

内容: 经营 范围

内容: 企业 法人 类型 代表

内容: 年末实际 出资额

内容: 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额

内容: 房地 天津乾成臵业有 全资子 天 房地产 有限 岳慧 产开 1000 767639467 2,970.83 限公司 公司 津 开发 公司 欣 发 房地 新疆中房臵业有 全资子 新 产开 房地产 有限 刘红 13500 78395192 12,100.00 限公司 公司 疆 发、 开发 公司 雁 租赁 长春长铃酒花制 控股子 吉 生产 酒花生 有限 杨紫 1000 600.00 品有限责任公司 公司 林 销售 产销售 公司 英

内容: 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 表决权 少数股东权益中 持股比例 是否合 少数股 分担的本年亏损超过 比 例 用于冲减少数股 注释 （%） 并报表 东权益 少数股东在该子公司 （%） 东损益的金额 年初所有者权益中所 享有份额后的余额 100.00 100.00 是

内容: 天津乾成臵业有限

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内容: 公司 新疆中房臵业有限 公司 长春长铃酒花制品 有限责任公司 100.00 60.00 100.00 60.00 是 否

内容: 注：长春长铃酒花制品有限责任公司已于 2004 年 5 月被吊销营业执照停止经营， 自 2003 年开始该公司已无生产经营场所、无生产人员。 2、合并范围发生变更的说明 本期合并范围未发生变更 3、报告期新纳入合并范围的主体和报告期期不再纳入合并范围的主体 （1）本年无新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方 式形成控制权的经营实体。 （2）本年无不再纳入合并范围的公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方 式形成控制权的经营实体 4、报告期发生的同一控制下企业合并 本报告期未发生同一控制下企业合并。 5、报告期发生的非同一控制下企业合并 本报告期未发生非同一控制下企业合并。 6、报告期出售丧失控制权的股权而减少的子公司 本报告期无出售丧失控制权的股权而减少的子公司 7、本年发生的反向购买 本报告期未发生反向购买。 8、本年发生的吸收合并 本报告期未发生吸收合并。 七、合并财务报表项目注释 以下注释项目除非特别指出，年初指 2012 年 1 月 1 日，年末指 2012 年 12 月 31 日。上年系指 2011 年度，本年系指 2012 年度。 1、货币资金

内容: 库存现金： 银行存款： 其他货币资金： 合

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内容: 2、应收利息

内容: 注：年末应收利息为应收大连银行北京西城支行定期存款利息。 3、应收账款 （1）应收账款按种类列示

内容: 年末数 种 类 金额

内容: 单项金额重大并单项计提坏账准备的应 收款项 按组合计提坏账准备的应收款项 组合 1：金额不超过 100 万元，且账龄 在三年以上的应收款项 组合 2：金额不超过 100 万元，且账龄 不超过三年的应收款项 组合 3：金额超过 100 万元的应收款项 组合小计 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备 的应收款项

内容: 账面余额 比例（%） 金额

内容: 坏账准备 比例（%）

内容: 合 计

内容: 年初数 种 类 金额

内容: 账面余额 比例（%） 金额

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内容: （2）应收账款按逾期账龄列示

内容: 项

内容: 目

内容: 年末数 金额 比例（%） 金额

内容: 年初数 比例（%）

内容: （3）坏账准备的计提情况： ① 年末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。 ②按组合计提坏账准备的应收账款 组合中，按逾期账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

内容: 年末数 账 龄 账面余额 金额 1 年以内 其中：6 个月以内 7-12 个月 1至2年 2至3年 3 年以上 合 计

内容: 年初数 坏账准备 账面余额 金额 比例（%） 坏账准备

内容: 比例（%）

内容: ③年末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。 （4）本年无应收账款的转回或收回。 （5）本报告期无实际核销的大额应收账款。 （6）本报告期无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的应收账款。 （7）应收账款金额前五名单位情况

内容: 单位名称 长春分公司（历史遗留） 深圳宝安摩销公司 锦州古塔区联盛 与本集团关系 非关联方 非关联方 非关联方 金额 600,889.00 270,068.01 149,548.21 年限 5 年以上 5 年以上 5 年以上 占应收账款总额的 比例（%） 38.51 17.31 9.58

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 单位名称 销售沈阳分公司（历史遗留） 南京雷迪欧公司 合 计

内容: 与本集团关系 非关联方 非关联方

内容: 年限 5 年以上 5 年以上

内容: （8）年末本集团无应收关联方的款项。 （9）本报告期无根据《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》终止确认的应 收账款。 （10）本报告期无以应收账款为标的进行资产证券化的，继续涉入形成的资产、 负债。 4、其他应收款 （1）其他应收款按种类列示

内容: 单项金额重大并单项计提坏账准备的其 他应收款 按组合计提坏账准备的其他应收款 组合 1： 金额不超过 100 万元， 且账龄在 三年以上的其他应收款 组合 2： 金额不超过 100 万元， 且账龄不 超过三年的其他应收款 组合 3： 金额超过 100 万元的其他应收款 组合小计 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备 的其他应收款

内容: 账面余额 比例（%） 97.36 金额

内容: 坏账准备 比例（%） 100.00

内容: 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收 款 按组合计提坏账准备的其他应收款 组合 1：金额不超过 100 万元，且账龄在三年以 上的其他应收款 组合 2：金额不超过 100 万元，且账龄不超过三

内容: 账面余额 比例（%） 97.71

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内容: 年的其他应收款 组合 3：金额超过 100 万元的其他应收款 组合小计 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他 应收款

内容: 账面余额 比例（%）

内容: 坏账准备 金额 比例（%）

内容: 合计

内容: （2）其他应收款按逾期账龄列示

内容: 1 年以内 1至2年 2至3年 3 年以上 合 计

内容: （3）坏账准备的计提情况 ① 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款坏账准备计提情况

内容: 其他应收款内容

内容: 武汉证券有限责任公司破产 管理人

内容: 上海奥华工贸公司

内容: 深圳缘诺实业有限公司

内容: 长春长铃酒花制品有限公司

内容: 上海昌瑞企业发展有限公司

内容: 甘证利息

内容: 理由 债务人已破 产，预计收回 的可能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小 债务人已被吊 销营业执照， 预计收回的可 能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小

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内容: 长春拖拉机集团有限公司

内容: 上海唯亚实业投资有限公司

内容: 上海五隆臵业发展有限公司

内容: 理由 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小

内容: 合

内容: 计

内容: ② 按组合计提坏账准备的其他应收款 A、组合中，按逾期账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

内容: 年末数 账 龄 金额 1 年以内 其中：6 个月以内 7-12 个月 1至2年 2至3年 3 年以上 合 计

内容: 年初数 坏账准备 账面余额 金额

内容: ③ 年末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。 （4）本年无其他应收款的转回或收回。 （5）报告期实际核销的大额其他应收款情况：

内容: 单位名称 长春长铃摩托车有 限公司 长春长铃摩托车销 售有限公司 长春摩托车发动机 有限公司 合 计 其他应收款性质 往来款 核销金额 14,349,557.85 核销原因 达成和解协议，法 院裁定终止执行 达成和解协议，法 11,104,459.20 院裁定终止执行 达成和解协议，法 2,153,857.98 27,607,875.03 院裁定终止执行 是否因关联交易产生 否

内容: （6）本报告期无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的其他应收款。 （7）其他应收款金额前五名单位情况

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内容: 单位名称 武汉证券有限责任公司 破产管理人 上海奥华工贸公司 深圳缘诺实业有限公司

内容: 长春长铃酒花制品有限 公司 上海昌瑞企业发展有限 公司

内容: 与本集团关系 非关联方 非关联方 非关联方 关联方 非关联方

内容: 年限 5 年以上 5 年以上 5 年以上 5 年以上 5 年以上

内容: （8）应收关联方账款情况 详见附注九、6 关联方应收应付款项。 （9）本报告期无根据《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》终止确认的其他 应收款。 （10）本报告期无以其他应收款为标的进行资产证券化的，继续涉入形成的资产、 负债。 5、存货 （1）存货分类

内容: 注：年末存货中 266.89 万元的实物已不存在，但由于与长铃集团有限公司存在未

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内容: 决诉讼，公司已全额计提减值准备。 （2）存货跌价准备变动情况

内容: 项 其他 合 计 目 性质（或内容） 预交营业税及附加 年末数 240,191.07 240,191.07 年初数

内容: 项 可供出售债券 可供出售权益工具 其他 合 计 0.00 0.00 0.00 0.00 目 年末公允价值 年初公允价值

内容: 注： 可供出售金融资产账面原值134,226,712.07元， 减值准备余额134,226,712.07 元，为公司于 2003 年通过甘肃证券有限责任公司购买的国债，后被转移占用。本公司 于 2008 年 10 月收到甘肃省高院（2005）甘民二初字第 20 号民事判决书，驳回本公 司的全部诉讼请求。 8、长期股权投资 （1）长期股权投资分类

内容: （2）长期股权投资明细情况

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内容: 长春长铃酒花制品有限公 司 广瀚电子科技 （苏州） 有限 公司 徐州天嘉房地产开发有限 公司

内容: 被投资单位 山东龙口摩托车有限公司 长春长铃酒花制品有限公司 广瀚电子科技（苏州）有限公司 徐州天嘉房地产开发有限公司 合 计 在被投资 在被投资单 在被投资单位持股 本年计 本年现金 单位持股 位享有表决 比例与表决权比例 减值准备 提减值 红利 比例（%）权比例（%） 不一致的说明 准备 19.00 60.00 33.00 45.00 19.00 60.00 33.00 45.00

内容: 注： 长春长铃酒花制品有限责任公司已于 2004 年被吊销营业执照停止经营。 2002 年公司账面对其的投资成本为 600 万元，损益调整-600 万元，账面价值为 0。自 2003 年开始该公司已无生产经营场所、无生产人员。2005 年公司第五届三次董事会会议决 议从 2005 年开始不纳入合并范围。 （3）对合营企业投资和联营企业投资 ① 合营企业情况

内容: 被投资单位名称 企业类型

内容: 徐州天嘉房地产 开发有限公司 有限公司 徐州 王业海 房地产开发 2210 万元 45.00 45.00

内容: 本企业 本企业在被 持股比 投资单位表 例（%） 决权比例 （%）

内容: 徐州天嘉房地产 开发有限公司

内容: 年末净资产总 本年营业 关联 组织机构代 本年净利润 额 收入总额 关系 码

内容: 广瀚电子科技（苏 州）有限公司 中外合资 苏州 张宗 制造加工业 560 万美元 33.00 33.00

内容: 本企业 本企业在被投 持股比 资单位表决权 例（%） 比例（%）

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 广瀚电子科技（苏 州）有限公司

内容: 年末负债总 年末净资产总 本年营业收入 关联 组织机构 本年净利润 额 额 总额 关系 代码

内容: （4）长期股权投资减值准备明细情况

内容: 项 目 年初数 本年增加 本年减少 年末数

内容: 9、投资性房地产 （1）投资性房地产明细情况

内容: 项 目 年初数 采用成本模式进行后续计量的投 171,729,537.12 资性房地产 减：投资性房地产减值准备 合 计

内容: （2）按成本计量的投资性房地产

内容: 项 一、原值合计 房屋、建筑物 二、累计折旧和摊销合计 房屋、建筑物 三、减值准备合计 房屋、建筑物 四、账面价值合计 房屋、建筑物 171,729,537.12 171,729,537.12 161,978,373.24 161,978,373.24 目 年初数 本年增加 本年减少 年末数

内容: 注： （1）本年折旧为 9,606,746.40 元。 （2）本公司的子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司本年销售两套已对外 出租的尾房，导致房屋原值减少 1,760,637.94 元，累计折旧减少 376,220.46 元。 10、固定资产 （1）固定资产情况

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 其中：房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备 二、累计折旧 累计折旧合计 其中：房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备 三、账面净值合计 其中：房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备 四、减值准备合计 其中：房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备 五、账面价值合计 其中：房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备

内容: 注：本年折旧额为 389,405.96 元。 （2）年末无所有权受到限制的固定资产。 （3）暂时闲臵的固定资产

内容: 注： 年末暂时闲臵的固定资产为地处长春的房屋建筑物， 该部分资产原值 2,196.50

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 万，净值 1, 261.29 万元，资产减值准备 1, 261.29 万元，年末账面价值为 0。 （4）年末无融资租赁租入的固定资产。 （5）年末无经营租赁租出的固定资产（不含投资性房地产） 。 （6）年末无持有待售的固定资产。 （7）年末无未办妥产权证书的固定资产。 11、无形资产 （1）无形资产情况

内容: 一、账面原值合计 土地使用权 财务软件 二、累计摊销合计 土地使用权 财务软件 三、减值准备累计金额合计 土地使用权 财务软件 四、账面价值合计 土地使用权 财务软件

内容: 注：本年摊销金额为 7,799.92 元。 （2）本集团无开发支出。 12、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债 ① 年末无已确认的递延所得税资产。 ② 已确认的递延所得税负债

内容: 注： 子公司天津乾成臵业有限公司委托天津盈瑞税务师事务所有限责任公司对公司 自成立至 2012 年 6 月 30 日止天津奥林匹克公寓项目进行项目清算专项审核，本年根 据税审报告进行调整。 （2）未确认递延所得税资产明细

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 可抵扣暂时性差异 可抵扣亏损 合 计

内容: 注：上表列示由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因而没有确认 为递延所得税资产的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损。 （3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

内容: 项 一、坏账准备 二、存货跌价准备 三、可供出售金融资产减值准备 四、长期股权投资减值准备 五、固定资产减值准备 六、无形资产减值准备 合 计 目 年初数

内容: 本年减少 转回数 转销数

内容: 14、应付账款 （1）应付账款明细情况

内容: （2）报告期应付账款中应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或 关联方的款项情况详见附注九、6、关联方应收应付款项。

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: （3）账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明

内容: 债权人名称 敬稳（北京）机电设备有限公司 垃圾楼项目暂估成本 中铁建设集团有限公司 合 计 金额 5,000,000.00 1,800,000.00 1,606,421.43 8,406,421.43 未偿还的原因 尚未结算 尚未结算 尚未结算 报表日后是否归还 否 否 否

内容: 15、预收款项 （1）预收款项明细情况

内容: （2）本集团无预收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的 款项。 （3）账龄超过 1 年的大额预收款项情况的说明

内容: 债权人名称 金额 未结转的原因 2005 年 9 月预收交通银行 10 年租金，每年 50 万，共计 500 交通银行 1,312,499.91 万元，余额为 2012 年以后的房租。2012 年之前的已经结转为 相应期间的收入 合 计 1,312,499.91

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内容: 注：应付职工薪酬中无拖欠性质的金额。 17、应交税费

内容: 项 增值税 营业税 企业所得税 个人所得税 城市维护建设税 教育费附加 房产税 防洪费 其他 合

内容: 单位名称 法人股 普通股 合计 超过 1 年未支付的原因 未流通之前的法人股股东未向公司提供办 1,882,440.78 1,882,440.78 理手续，且公司无法联系，故未支付。 股份发行至上市流通期间的个人股东未向 1,160,277.70 1,160,277.70 公司提供办理手续，且公司无法联系，故未 支付。 年末数 年初数 3,042,718.48 3,042,718.48

内容: 19、其他应付款 （1）其他应付款明细情况

内容: （2）报告期其他应付款中应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东 单位或关联方的款项情况详见附注九、6、关联方应收应付款项。

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: （3）账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明

内容: 债权人名称 广瀚电子科技（苏州）有限责任公司 上海嘉恒实业发展有限公司 中房新技术公司 旺达集团有限公司 中房军安工程开发有限公司 浙江省永康市银虎实业有限公司 合 计 金额 5,175,000.41 4,128,011.85 3,805,464.98 1,180,000.00 850,000.00 820,000.00 15,958,477.24 未偿还的原因 尚未结算 尚未结算 尚未结算 尚未结算 尚未结算 尚未结算 报表日后是否归还 否 否 否 否 是 否

内容: （4）对于金额较大的其他应付款的说明

内容: 债权人名称 广瀚电子科技（苏州）有限责任公司 上海嘉恒实业发展有限公司 中房新技术公司 旺达集团有限公司 中房军安工程公司 浙江省永康市银虎实业有限公司 合 计 年末数 5,175,000.41 4,128,011.85 3,805,464.98 1,180,000.00 850,000.00 820,000.00 15,958,477.24 性质或内容 关联方往来 非关联方往来 非关联方往来 诉讼赔偿款 关联方往来 诉讼赔偿款

内容: 年初数 项目 一、有限售条件 股份 1.国家持股 2.国有法人持股 3.其他内资持股 其中：境内法人 持股 境内自然人持 股 有限售条件股份 合计

内容: 本年增减变动（+ -） 比例 发行 送 公积金 其他 （%） 新股 股 转股

内容: 年末数 小 计 金额 比例 （%）

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内容: 年初数 项目 二、无限售条件 股份 1.人民币普通股 2.境内上市的外 资股 3.境外上市的外 资股 4.其他 无限售条件股份 合计 三、股份总数 金额

内容: 本年增减变动（+ -） 比例 发行 送 公积金 其他 （%） 新股 股 转股

内容: 年末数 小 计 金额 比例 （%）

内容: 注：① 年末公司无有限售条件股份。 ②2012 年 12 月 6 日，兰州铁路运输中级法院依据（2006）兰铁中刑初字第 38 号刑事裁定书依法划转了本公司第一大股东中国房地产开发集团公司持有的本公司 34,587,789 股无限售流通股，用以支付其应付兰州铁路局 1.376594 亿元人民币案款。 划转完成后，中国房地产开发集团公司持有本公司股份 109,799,224 股，占公司总股 本 18.96%（由于涉及法律纠纷等，该股权处于冻结和部分质押状态，截至审计报告日 已进行解冻，尚有 72,193,506 股未办理完解押手续） ，仍为本公司的第一大股东。兰 州铁路局增持本公司股份 34,587,789 股，占公司总股份的 5.97%，加上其之前持有 11,000,000 股，共计持有本公司股份 45,587,789 股流通股，占公司总股份的 7.87%。 兰州铁路局成为本公司的第三大股东。 ③年末天津中维商贸有限公司持有本公司无限售条件流通股 106,667,219 股，占 本公司总股本的 18.42%。为本公司的第二大股东。 ④中房集团和天津中维商贸有限公司承诺在法定承诺禁售期（即所持有股票获得 流通权后 12 个月）期满后，48 个月内不上市交易。在上述承诺的禁售期期满后，通过 交易所出售的价格不低于 7 元/股。 21、资本公积

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内容: 23、未分配利润 （1）未分配利润变动情况

内容: 调整前上年未分配利润 年初未分配利润调整合计数（调 增+，调减-） 调整后年初未分配利润 加： 本年归属于母公司所有者的 净利润 盈余公积弥补亏损 其他转入 减：提取法定盈余公积 提取任意盈余公积 应付普通股股利 转作股本的普通股股利 年末未分配利润

内容: （2）子公司报告期内提取盈余公积的情况 天津乾成臵业有限公司于 2012 年度提取盈余公积 216,781.91 元，其中归属于母 公司的金额为 216,781.91 元。 24、营业收入、营业成本 （1）营业收入、营业成本

内容: （2）主营业务（分行业）

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 行业名称 房地产行业 合 计

内容: （3）主营业务（分产品）

内容: 产品名称 销售及出租房屋收 入 合 计

内容: （4）主营业务（分地区）

内容: （5）前五名客户的营业收入情况

内容: 注：各项营业税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。 26、销售费用

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 注：委托代销手续费为子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司支付的房屋 销售中介费。 27、管理费用

内容: 职工薪酬 折旧费 业务招待费 聘请中介机构费 税金 差旅交通费 修理费 办公费 水电费 其他

内容: 29、投资收益 （1）投资收益项目明细

内容: 权益法核算的长期股权投资收益 处臵长期股权投资产生的投资收益 合 计

内容: （2）按权益法核算的长期股权投资收益

内容: 被投资单位名称 徐州天嘉房地产开发有限公司 本年发生数 -693,098.23 上年发生数 增减变动原因

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内容: 按税法及相关规定计算的当期所得税 递延所得税调整

内容: 34、基本每股收益和稀释每股收益 基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股 的加权平均数计算。新发行普通股股数，根据发行合同的具体条款，从应收对价之日 （一般为股票发行日）起计算确定。 稀释每股收益的分子以归属于本公司普通股股东的当期净利润，调整下述因素 后确定： （1）当期已确认为费用的稀释性潜在普通股的利息； （2）稀释性潜在普通股

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内容: 转换时将产生的收益或费用；以及（3）上述调整相关的所得税影响。 稀释每股收益的分母等于下列两项之和： （1）基本每股收益中母公司已发行普通 股的加权平均数；及（2）假定稀释性潜在普通股转换为普通股而增加的普通股的加权 平均数。 在计算稀释性潜在普通股转换为已发行普通股而增加的普通股股数的加权平 均数时，以前期间发行的稀释性潜在普通股，假设在当年年初转换；当年发行的稀释 性潜在普通股，假设在发行日转换。 （1）各期基本每股收益和稀释每股收益金额列示

内容: 本年发生数 报告期利润 基本每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 扣除非经常性损益后归属于公司 普通股股东的净利润 -0.03 -0.03 稀释每股收益 -0.03 -0.03 基本每股收益 0.08 -0.04 稀释每股收益 0.08 -0.04 上年发生数

内容: （2）每股收益和稀释每股收益的计算过程 于报告期内，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益等于 基本每股收益。 ① 计算基本每股收益时，归属于普通股股东的当期净利润为：

内容: 归属于普通股股东的当期净利润 其中：归属于持续经营的净利润 归属于终止经营的净利润 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 其中：归属于持续经营的净利润 归属于终止经营的净利润

内容: ② 计算基本每股收益时，分母为发行在外普通股加权平均数，计算过程如下：

内容: 年初发行在外的普通股股数 加：本年发行的普通股加权数 减：本年回购的普通股加权数 年末发行在外的普通股加权数

内容: 于资产负债表日至本财务报表批准报出日期间内未发生导致发行在外普通股或潜 在普通股数量变化的事项。 35、现金流量表项目注释

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内容: （1）收到其他与经营活动有关的现金

内容: （2）支付其他与经营活动有关的现金

内容: （3）支付其他与投资活动有关的现金

内容: 徐州天嘉房地产开发有限公司丧失控制权日的货币资金 余额

内容: 36、现金流量表补充资料 （1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息

内容: 项 目 本年金额 上年金额

内容: ①将净利润调节为经营活动现金流量：

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内容: 项 净利润 加：资产减值准备

内容: 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 处臵固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收 益以“－ ”号填列）

内容: 固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 财务费用（收益以“－”号填列） 投资损失（收益以“－”号填列） 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 存货的减少（增加以“－”号填列） 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 其他 经营活动产生的现金流量净额 ②不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 ③现金及现金等价物净变动情况： 现金的年末余额 减：现金的年初余额 加：现金等价物的年末余额 减：现金等价物的年初余额 现金及现金等价物净增加额 -7,557,036.13 17,878,793.88 111,830,770.71 119,387,806.84 119,387,806.84 101,509,012.96 -6,396,856.13 17,897,877.31 189,826.82 970,803.83 -2,887,655.90 109,373.12 21,218,084.49 -22,284,221.76 693,098.23 -21,877,280.06

内容: （2）报告期取得或处臵子公司及其他营业单位的有关信息

内容: 项 目 本年金额 上年金额

内容: 处臵子公司及其他营业单位有关信息： A．处臵子公司及其他营业单位的价格 125,000,000.00

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: B． 处臵子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 减： 子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 C．处臵子公司及其他营业单位收到的现金净额 D．处臵子公司的净资产 其中：流动资产 非流动资产 流动负债 非流动负债 10,033.43 -10,033.43 47,177,937.45 58,547,211.74 470,264.62 11,839,538.91

内容: （3）现金及现金等价物的构成

内容: 八、资产证券化业务的会计处理 截至 2012 年 12 月 31 日，本集团无资产证券化业务。 九、关联方及关联交易 1、本公司的母公司情况

内容: 母公司名称 中国房地产开发 集团公司 关联关系 母公司 企业类型 国有企业 注册地 北京 法人代表 甄少华 业务性质 房地产开发

内容: 母公司名称 中国房地产开 发集团公司 138,086.50万元 18.96 18.96 注册资本 母公司对本企业 母公司对本企业的 本企业最终控 的持股比例（%） 表决权比例（%） 制方 中国交通建设 集团有限公司 100004068 组织机构代码

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内容: 详见附注六、1、子公司情况。 3、本集团的合营和联营企业情况 详见附注七、8、长期股权投资（3） 。 4、本集团的其他关联方情况

内容: 其他关联方名称 中房军安工程开发有限公司 长春摩托车发动机有限公司 长春长铃摩托车有限公司 长春长铃集团摩托车销售有限公司 长春长铃集团销售有限公司 长铃集团有限公司 与本公司关系 受同一控制方控制 前大股东子公司 前大股东子公司 前大股东子公司 前大股东子公司 前大股东 组织机构代码

内容: 5、关联方交易情况 （1）本报告期内公司无关联方交易。 （2）关键管理人员报酬

内容: 年度报酬区间 总额 其中： （各金额区间人数） 20 万元以上 15～20 万元 10～15 万元 10 万元以下 1 5 1 8 6 7 本年数 320.50 万元 上年数 316.90 万元

内容: 6、关联方应收应付款项 （1）关联方应收、预付款项

内容: 项目名称 其他应收款： 长春长铃酒花制品有限责任公司 长春摩托车发动机有限公司 长春长铃摩托车有限公司 长春长铃摩托车销售有限公司 合 计 6,904,710.71 6,904,710.71 6,904,710.71 2,153,857.98 6,904,710.71 2,153,857.98 年末数 账面余额 坏账准备 账面余额 年初数 坏账准备

内容: 注：应收长春摩托车发动机有限公司、长春长铃摩托车有限公司、长春长铃摩托

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内容: 车销售有限公司的款项已核销。 （2）关联方应付、预收款项

内容: 十、股份支付 截至 2012 年 12 月 31 日，本集团无需要披露的股份支付。 十一、或有事项 截至 2012 年 12 月 31 日，本集团无需要披露的重大或有事项。

内容: 十二、承诺事项 截至 2012 年 12 月 31 日，本集团无需要披露的重大承诺事项。 十三、资产负债表日后事项 截至财务报告批准报出日，本集团的重大资产负债表日后事项详见附注十四、2。 十四、其他重要事项说明 1、中国房地产开发集团公司之承诺事项 公司诉甘肃证券被驳回后，公司积极与相关各方进行了协商谈判，并依据甘肃省 高级人民法院（2005）甘民二初字第 20 号民事判决书发函给中房集团要求其向公司 重新支付重组尾款 137,659,400.00 元。 但鉴于该笔款项的重新支付与否涉及中房集团 已在甘肃省高级人民法院立案并正在审理过程中的一起诉讼案件，该诉讼案件判决结 果与中房集团是否需向公司重新支付重组尾款直接关联。为此中房集团于 2011 年 11 月 1 日发函向公司承诺：在甘肃省高院判决中房集团在前述诉讼案件中胜诉后，中房 集团即与公司协商安排重组尾款的具体支付事宜。截至本报告报出日，中房集团发函 告知本公司， 前述案件已经下达了终审裁定书 （甘肃省高级人民法院刑事裁定书 【2011】

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内容: 甘刑再字第 9 号） ，该裁定驳回了中房集团就前述案件提起的诉讼请求，维持了该法院 （2007）甘刑二终字第 33 号刑事裁定和兰州铁路运输中级法院（2006）兰铁中刑初 字第 38 号刑事判决。根据该裁定对有关事实的认定，中房集团于 2011 年 11 月曾向我 公司承诺的在其胜诉后将与我公司协商安排重组尾款的具体支付事宜的前提条件已确 定不成立。据此，中房集团公司无须再向本公司支付 137,659,400.00 元重组尾款。 2、本公司大股东转让股权的情况 本公司于 2013 年 1 月 8 日公告， 大股东中房集团拟通过公开征集受让方的方式协 议转让所持本公司的全部股份（109,799,224 股，占本公司总股本的 18.96%)，本公司 股票自 2013 年 1 月 8 日起停牌。经过公开征集程序，中房集团共收到有效受让意向书 及相关材料一份，提交人为嘉益（天津）投资管理有限公司，能否确定其为最终受让 方并获得相关部门的批复、最终完成股份过户仍存在重大不确定性。 3、本公司为改变现状拟采取的措施 公司目前因在建项目少，土地储备不足，开发资金紧张，房地产主营业务面临困 境。公司董事会和管理层已充分认识到主营业务持续经营不足的现状，拟采取如下措 施： （1）进一步加大现有尾房和物业的销售和出租力度，保持现有项目正常运转； （2）继续加强企业内部控制规范管理，进一步提升公司治理水平； （3）加大成本控制力度，实施全面有效的预算管理； （4）继续加大历史遗留问题处理力度，降低对公司的不利影响； （5）在主要股东方的支持下集中公司人、财、物力努力提高公司持续经营能力。 十五、公司财务报表主要项目注释 1、应收账款 （1）应收账款按种类列示

内容: 单项金额重大并单项计提坏账准备的应 收款项 按组合计提坏账准备的应收款项 组合 1：金额不超过 100 万元，且账龄 在三年以上的应收款项 组合 2：金额不超过 100 万元，且账龄 不超过三年的应收款项 组合 3：金额超过 100 万元的应收款项 组合小计

内容: 账面余额 比例（%） 金额

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备 的应收款项

内容: 账面余额 比例（%） 金额

内容: （2）应收账款按逾期账龄列示

内容: 项 目 年末数 金额 比例（%） 金额 年初数 比例（%）

内容: （3）坏账准备的计提情况： ① 年末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。 ②按组合计提坏账准备的应收账款 A、组合中，按逾期账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

内容: 年末数 账 龄 账面余额 金额 1 年以内 其中：6 个月以内 比例（%） 坏账准备 年初数 账面余额 金额 比例（%） 坏账准备

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内容: 7-12 个月 1至2年 2至3年 3 年以上 合 计

内容: 单位名称 长春分公司（历史遗留） 深圳宝安摩销公司 锦州古塔区联盛 销售沈阳分公司（历史遗留） 南京雷迪欧公司 合 计 与本公司关系 非关联方 非关联方 非关联方 非关联方 非关联方 金额 600,889.00 270,068.01 149,548.21 117,570.00 93,790.10 1,231,865.32 年限 5 年以上 5 年以上 5 年以上 5 年以上 5 年以上 占应收账款总额的 比例（%） 39.64 17.82 9.87 7.76 6.19 81.28

内容: （8）年末本公司无应收关联方的款项。 （9）本报告期无根据《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》终止确认的应 收账款。 （10）本报告期无以应收账款为标的进行资产证券化的，继续涉入形成的资产、 负债。 2、其他应收款 （1）其他应收款按种类列示

内容: 单项金额重大并单项计提坏账准备的其 他应收款 按组合计提坏账准备的其他应收款 组合 1： 金额不超过 100 万元， 且账龄在 三年以上的其他应收款 组合 2： 金额不超过 100 万元， 且账龄不 超过三年的其他应收款

内容: 账面余额 比例（%） 46.61 金额

内容: 坏账准备 比例（%） 100.00

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 组合 3： 金额超过 100 万元的其他应收款 135,618,752.79 组合小计 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备 的其他应收款

内容: 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收 款 按组合计提坏账准备的其他应收款 组合 1：金额不超过 100 万元，且账龄在三年以 上的其他应收款 组合 2：金额不超过 100 万元，且账龄不超过三 年的其他应收款 组合 3：金额超过 100 万元的其他应收款 组合小计 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他 应收款

内容: 账面余额 比例（%） 48.58

内容: （2）其他应收款按逾期账龄列示

内容: 1 年以内 1至2年 2至3年 3 年以上 合 计

内容: 武汉证券有限责任公司破产 管理人

内容: 理由 债务人已破 产，预计收回 的可能性较小 债务人已被吊 销营业执照， 预计收回的可

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 长春长铃酒花制品有限公司

内容: 上海昌瑞企业发展有限公司

内容: 理由 能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小 账龄五年以 上，预计收回 的可能性较小

内容: 年初数 坏账准备 账面余额 金额

内容: ③ 年末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。 （4）本年无转回或收回的其他应收款。 （5）报告期实际 核销的大额其他应收款情况：

内容: 单位名称 长春长铃摩托车有 限公司 长春长铃摩托车销 售有限公司 合 计 其他应收款性质 往来款 核销金额 7,999,097.85 核销原因 达成和解协议， 法院裁 定终止执行 达成和解协议， 法院裁 11,104,459.20 19,103,557.05 定终止执行 是否因关联交易产生 否

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 中房长远房地产开发有限 责任公司

内容: 与本公司关系 关联方 非关联方 关联方 非关联方 关联方

内容: 年限 1-2 年 5 年以上 2-3 年 5 年以上 5 年以上

内容: 武汉证券有限责任公司 破产管理人

内容: 中房集团华北城市建设投 资有限公司

内容: 长春长铃酒花制品有限 公司

内容: （8）应收关联方账款情况 ①关联方应收、预付款项

内容: （9）本报告期无根据《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》终止确认的其他 应收款。 （10）本报告期无以其他应收款为标的进行资产证券化的，继续涉入形成的资产、

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 负债。 3、长期股权投资 （1）长期股权投资分类

内容: （2）长期股权投资明细情况

内容: 被投资单位 核算方法 北京中房长远房地产开发 成本法 有限责任公司 中房集团华北城市建设投 成本法 资公司

内容: 中房上海房产营销公司 天津乾成臵业股份有限公 司 山东龙口摩托车有限公司 徐州天嘉房地产开发有限 公司 长春长铃酒花制品有限公 司 广瀚电子科技 （苏州） 有限 公司 成本法 成本法 成本法 权益法 权益法 权益法

内容: 在被投资 在被投资单 在被投资单位持股 单位持股 位享有表决 比例与表决权比例 比例（%）权比例（%） 不一致的说明 北京中房长远房地产开发有限责 通过子公司享有表 80.00 100.00 任公司 决权 通过子公司享有表 中房集团华北城市建设投资公司 80.00 100.00 决权 被投资单位

内容: 中房上海房产营销公司 天津乾成臵业股份有限公司 山东龙口摩托车有限公司 90.00 60.00 19.00 90.00 100.00 19.00 通过子公司享有表 决权

内容: 本年计 本年现 提减值 金红利 准备

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 徐州天嘉房地产开发有限公司 长春长铃酒花制品有限公司 广瀚电子科技（苏州）有限公司

内容: 在被投资 在被投资单 在被投资单位持股 单位持股 位享有表决 比例与表决权比例 比例（%）权比例（%） 不一致的说明 通过子公司享有表 23.00 45.00 决权

内容: 本年计 本年现 提减值 金红利 准备

内容: 注：长春长铃酒花制品有限责任公司的具体情况详见附注七、8、 （2） 。 （3）年末无向投资企业转移资金的能力受到限制的情况。 （4）年末无未确认的投资损失。 （5）长期股权投资减值准备明细情况

内容: 项 目 年初数 本年增加 本年减少 年末数

内容: 山东龙口摩托车有限公司 合 计

内容: 4、营业收入、营业成本 （1）营业收入、营业成本

内容: （2）前五名客户的营业收入情况

内容: 5、投资收益 （1）投资收益项目明细

内容: 被投资单位名称 权益法核算的长期股权投资收益 处臵长期股权投资产生的投资收益

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内容: （2）按权益法核算的长期股权投资收益

内容: （1）将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 加：资产减值准备 固定资产折旧、 油气资产折耗、 生产性生物资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 处臵固定资产、 无形资产和其他长期资产的损失 （收 益以“－ ”号填列） -10,705,180.06 -10,378.00 557,058.58 3,746.26 53,658,267.97 -26,314,382.93 2,225,623.85 1,181.71

内容: 固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 财务费用（收益以“－”号填列） 投资损失（收益以“－”号填列） 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 存货的减少（增加以“－”号填列） 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 其他 经营活动产生的现金流量净额 （2）不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 （3）现金及现金等价物净变动情况： 现金的年末余额 113,439.96 12,356.38 140,743.58 -35,537.36 9,700,939.51 319,329.79 11,459,327.84 -29,950,173.42 275,227.50 -11,115,382.38

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内容: 项 减：现金的年初余额 加：现金等价物的年末余额 减：现金等价物的年初余额 现金及现金等价物净增加额

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内容: 十六、补充资料 1、非经常性损益明细表

内容: 项 非流动性资产处臵损益 越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国 家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安臵职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处臵交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的 损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当 期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 其他符合非经常性损益定义的损益项目 小 所得税影响额 计 5,679.72 70,045,625.25 -56,320.28 9,382.84 17,691,216.96 30,096,300.00 目 本年数 上年数

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内容: 项 少数股东权益影响额（税后） 合

内容: 注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。

内容: 本集团对非经常性损益项目的确认依照 《公开发行证券的公司信息披露解释性 公告第1号——非经常性损益》 （证监会公告[2008]43号）的规定执行。 3、净资产收益率及每股收益

内容: 报告期利润 归属于公司普通股股东的 净利润 扣除非经常损益后归属于 普通股股东的净利润 -4.76% -0.03 -0.03 -4.75% -0.03 -0.03 加权平均净资产收益率 每股收益（元/股） 基本每股收益 稀释每股收益

内容: （2）基本每股收益和稀释每股收益的计算见附注七、34。 4、本集团合并财务报表主要项目的异常情况及原因的说明 （1） 、资产负债表项目：

内容: 会计科目 销售费用 财务费用 资产减值损失 投资收益 本年数 10,617.60 -3,274,895.58 上年数 124,308.15 -2,253,689.44 变动金额 -113,690.55 -1,021,206.14 16,471,793.86 -103.17 变动比例(%) -91.46 变动原因 本年销售房屋代理费减 少。 本年定期存款利息收入 增加 上年公司与长铃集团达 成和解， 转回以前年度计 提的坏账准备 上年转让徐州天嘉 55% 股权确认转让收益。

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内容: 营业外收入 营业外支出 所得税费用

内容: 上年与长铃集团达成和 解， 确认营业外收入所致 本年与中铁建设集团有 限公司仲裁败诉， 诉讼费 转营业外支出 本年转回递延所得税负 债

内容: （3） 、现金流量表项目：

内容: 会计科目 本年数 上年数 变动金额 变动比例(%) 变动原因 上年收到长春长铃集团支 付的和解款 2,000 万元以 及徐州天嘉公司归还往来 款 846 万元。 子公司北京中房长远房地 产开发有限责任公司本年 付上年物业费和取暖费 429,811.93 元 本年子公司中房上海房产 营销公司处臵车及牌照收 到现金净额 62,000.00 元 本年公司购臵办公电脑 42,180.00 元， 孙公司新疆 中房臵业有限公司出租房 屋发生工程改造支出现金 118 万元

内容: 购买商品、 接受劳务 1,083,773.91 支付的现金 处臵固定资产、 无形 资产和其他长期资 产而收回的现金净 额

内容: 购建固定资产、 无形 资产和其他长期资 1,222,180.00 产支付的现金

内容: 中房置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 一、 载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表； 二、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、 报告期内在《上海证券报》《中国证券报》上公开发披露过的所有公司文件 、 的正本及公告的原搞。

内容: 董事长：岳慧欣 中房置业股份有限公司 2013 年 4 月 24 日