内容: （Log：提取版本日期2021年10月10日,每季发现问题，整体重做新版本,请勿下载早期淘汰版:hellohellohello.taobao.com）

内容: Title: #COMP_NAME_CN#

内容: Author: Administrator

内容: Creator: Microsoft? Office Word 2007

内容: Producer: Microsoft? Office Word 2007

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司

内容: 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 重要提示

内容: 一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、未出席董事情况 未出席董事职务 董事 未出席董事姓名 刘继东 未出席董事的原因说明 因工作原因未能出席 被委托人姓名 董事陆却非

内容: 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员） 段铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案： 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2012 年实现归属于母公司所有者的 净利润 208,015,312.78 元，提取法定盈余公积金 19,645,099.33 元，加上年初未分配利润 1,109,858,489.24 元，实际可供股东分配利润为 1,298,228,702.69 元。 根据公司实际情况，经董事会审议决定：2012 年度利润分配采取派发现金股利的形式， 拟以 2012 年末总股本 561,163,988 股为基数， 向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元 （含 税） ，共分配现金红利计 56,116,398.80 元。并决定不实施资本公积金转增股本。 以上预案需经公司 2012 年度股东大会审议通过。 六、 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公 司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 目录

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第一节 释义及重大风险提示

内容: 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、新黄浦置业 新华闻 华闻控股 北京信托 上交所 中国证监会 会计师事务所 指 指 指 指 指 指 指 上海新黄浦置业股份有限公司 上海新华闻投资有限公司 中国华闻投资控股有限公司 北京国际信托有限公司 上海证券交易所 中国证券监督管理委员会 立信会计师事务所（特殊普通合 伙）

内容: 二、 重大风险提示： 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、 政策风险等风险因素存在可能带来的影响， 敬 请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策 部分的内容。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第二节 公司简介

内容: 一、 公司信息 公司的中文名称 公司的中文名称简称 公司的外文名称 公司的外文名称缩写 公司的法定代表人 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 联系地址 电话 传真 电子信箱 三、 基本情况简介 公司注册地址 公司注册地址的邮政编码 公司办公地址 公司办公地址的邮政编码 公司网址 电子信箱 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 五、 公司股票简况 股票种类 A股 公司股票简况 股票上市交易所 股票简称 上海证券交易所 新黄浦 股票代码 600638 《上海证券报》《证券时报》 、 www.sse.com.cn 公司董事会办公室 上海市北京东路 668 号西楼 32 层 200001 上海市北京东路 668 号东楼 32 层 200001 http://www.600638.com 600638@600638.com 李薇洁 上海市北京东路 668 号东楼 32 层 （021）63238888 （021）63237777 stock@600638.com 证券事务代表 蒋舟铭 上海市北京东路 668 号东楼 32 层 （021）63238888 （021）63237777 stock@600638.com 上海新黄浦置业股份有限公司 新黄浦 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD. NHPRECL 王伟旭

内容: 六、 公司报告期内注册变更情况 (一) 基本情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 2007 年 1 月 17 日 上海北京东路 668 号西楼 32 层 3100001007450 310101132345908 13234590-8

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: (二)公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见公司 1993 年年度报告 (三)公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务未发生变动，一直为房地产开发经营 (四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况 1、2005 年 12 月 12 日，公司原控股股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，与上海新华 闻投资有限公司签署《股份转让协议书》 ，转让持有的新黄浦置业国有股 10,200 万股（占新黄 浦置业总股本的 18.18%） ，上海新华闻投资有限公司成为本公司的第一大股东。 （详细情况见本 公司于 2005 年 12 月 13 日在《中国证券报》《上海证券报》上披露的公告） 、 。 2006 年 5 月 8 日，公司股权分置改革实施，上海新华闻投资有限公司向流通股股东支付对 价股份 26,346,591 股，之后持股数变更为 75,653,409 股，占公司总股本的 13.48%。

内容: 七、 其他有关资料 名称 公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址 签字会计师姓名 立信会计师事务所（特殊普通 合伙） 上海市南京东路 61 号 4 楼 刘桢 施云飞

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第三节 会计数据和财务指标摘要

内容: 主要会计数据 营业收入 归属于上市公司股东的 净利润 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润 经营活动产生的现金流 量净额

内容: 归属于上市公司股东的 净资产 总资产 (二)主要财务数据 主要财务指标

内容: 基本每股收益（元／股） 稀释每股收益（元／股） 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股） 加权平均净资产收益率（%） 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） 二、 非经常性损益项目和金额

内容: 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项 目 非流动资产处置 损益 计入当期损益的 政府补助，但与公 司正常经营业务 密切相关，符合国 家政策规定、按照 2012 年金额 -32,598.00 附注（如适用） 2011 年金额 96,090,702.87 2010 年金额 64,548,017.99

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 一定标准定额或 定量持续享受的 政府补助除外 委托他人投资或 管理资产的损益 除同公司正常经 营业务相关的有 效套期保值业务 外，持有交易性金 融资产、交易性金 融负债产生的公 允价值变动损益， 以及处置交易性 金融资产、交易性 金融负债和可供 出售金融资产取 得的投资收益 除上述各项之外 的其他营业外收 入和支出 少数股东权益影 响额 所得税影响额 合计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第四节 董事会报告

内容: 一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 回顾 2012 年中，公司内外部经营环境无不发生重大变化，其中内部环境重大变化主要体现 在公司实际控制人发生变动，而外部环境重大变化主要体现在，国内宏观经济下行风险不断加 大，GDP 增速一路跌至三年来新低，企业盈利状况普遍下滑，而房地产行业因其高度正周期性， 以及持续经受前所未有严厉调控，更是面临严峻考验。 身处复杂环境，肩负发展重任，公司同仁在董事会的领导下，一如既往团结一心、迎难而 上，依据公司发展战略，上规模，提品质，抓管理，求效益，顺利保持各项工作持续健康向好 态势，圆满完成年初制订的全年计划。 一） 、财务指标完成情况 2012年度， 公司实现主营业务收入103,386万元， 经营利润总额22,523万元， 净利润21,437 万元，比上年同期下降 12.46 %。 二）、重点业务进展情况 1、房产开发保质保量 2012 年度，公司各相关部门、子公司严格遵照年初计划，充分发挥主观能动，向管理要效 益，凭质量树品牌，目前各处房产开发在建项目逐次展开，进展顺利。其中北外滩“浦江国际 金融广场”项目为了确保项目建设有序进行，适时调整工作重心和节奏，齐心协力，扎实工作， 狠抓工程质量、进度、安全，坚持贯彻“低碳经济、智慧城市”先进理念。今年 5 月份，该项 目被上海市虹口区建交委树立为绿色施工示范工程，并在全年历次质量、安全大检查中名列前 茅，连续第二年获得“上海市文明工地”光荣称号；今年 6 月份，该项目被上海市经信委认定 为上海市“楼宇节能合同能源管理示范项目” ，其绿色环保技术应用与节能效果经权威机构分析 认定，业已达到国内外同期、同类建筑领先水平。 青浦“欣乐苑”项目严格按照“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任务要求， 确保项目全程可控，圆满收尾。期间通过多方协调设计优化，累计节约成本 740.96 万元， 并且大大缩短施工工期。 青浦“欣沁苑”项目主体结构工程已于 2012 年 11 月初顺利通过质监站验收，圆满完成 上海市大型居住社区推进办公室提出的各项时间节点要求，并在全市“我最喜欢的保障房”设 计评选活动中荣获“我最喜欢的房型”奖，实打实地体现出新黄浦置业高扬的社会责任与过 硬的企业实力。 嘉兴“海派秀城”项目业已办结大产证申领各项前期准备工作，各市政配套单位证明办理， 房屋与土地面积测绘工作顺利完成。 嘉兴“科技京城”项目一期工程（A 块）总包土建、安装，以及消防、弱电指定专业分包 施工作业基本完成，后期工程初步设计批文也已取得。在此过程中，经项目公司积极努力，节 约成本约 300 万元。 松江“新佘山”项目目前开局良好，步调稳健，项目团队正在按照公司部署，深入考察市

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 场需求，精确把握时间节点，力求通过细节、模块、构件、工艺、装修、景观等设计方案全方 位优化，确保项目成功。 2、房产经营逆势求进 2012 年度，公司各房产经营团队依据自身条件，富有针对性地积极开展管理创新。其中 科技京城管理公司积极顺应楼宇经济发展要求，严格按照“理顺管理关系、夯实基础工作、打 造企业品牌” 总体要求， 继续狠抓 ISO9000 质量管理体系三级文件标准要素的补充和完善工作， 通过建立有效的、 可操作性的质量管理体系， 引导企业走出一条自我完善的科学管理发展道路， 圆满完成各项经营管理考核目标，并且在此基础上，由其首创的“两个入驻”，即“平安京城 联动服务中心”、“派出所警务站”进驻商务楼宇，及时为入驻企业提供面对面的“零距离” 服务，不仅受到市领导的肯定，并且吸引主流大报宣传推介，很好地实现了经济效益与社会效 益齐抓共赢。 赛格电子市场在经济大环境面临严峻挑战、电子行业出现周期性波动的不利局面下，紧紧 围绕全年制定的方针，以“增收节支、安全运营、稳步发展”为重点，深挖潜力，严格把控， 调整布局，优化模式，其创新举措如整合利用现有资源，开展“推介中心厂家推广活动” ，细 致筛选具有品牌竞争力及产品市场占有率高的厂家，每周邀请两家厂家进驻推介中心，获得广 大厂家、商家及采购商一致认可；再如收回大仓库并将之分割成小仓库出租，既满足了更多商 户仓储需求，也提高了市场经营收入。通过这些举措，赛格市场各项工作稳健推进，各项指标 运行良好。 弘浦商业通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置等工作增收节 支，寻求突破。公司对外每半月开展一次周边商业项目、写字楼业态专题调研，并且通过中介 合作、政府推荐、客户资源整合等多种手段强化招商；对内切实实施商户回访制度与接待投诉 处理制度，定期走访了解租户状况、收集租户意见，通过不断提高自身服务品质，树立良好企 业形象。依靠这些扎实工作，公司今年经营业绩优于往年平均水平。 2012 年度，房产销售相关部门、子公司进一步锤炼内功，整合资源，积极主动迎难而上， 年内完成“南馨佳苑”经适房项目 1532 套，以及科技京城部分楼面商场销售工作。 3、期货业务固本强基 2012 年度，华闻期货面对各交易所取消返还、主要交易标准手续费标准迭次下降、新业 务团队仍在扶植成长期等不利影响，紧紧围绕全年经济工作会议制定的方针，明确定位，确立 目标，统一思想，凝聚共识，通过加快业务团队组建、扩大公司市场影响、强化客户业务培训、 提高法人持仓比例、提升核心技术系统等多种手段，努力保持经营状况稳步上升，确保符合监 管评价规范要求。

内容: (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 科目 营业收入 营业成本 销售费用 管理费用 财务费用 经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 2、 收入 (1) 驱动业务收入变化的因素分析

内容: 今年完成房产销售收入 83,102 万元,主要为销售南馨佳苑经济适用房 1532 套房源， 实现收 入 58,718 万元；销售科技京城两个区域部分楼面等，实现收入 24,384 万元。今年的房产销售 收入较去年同期相比略有下降，降幅为 4.84%，主要原因为南馨佳苑尚有 295 套经适房尚未得 到政府落实确认收入。 今年完成房产租赁收入为 14,691 万元，主要为下属科技京城实现租赁收入 9,616 万元，北 京南一楼实现租赁收入 1,648 万元、弘浦商业下属三个创邑园区等实现租赁收入 3,427 万元。 今年的房产租赁收入较去年同期相比增长了 3.88%，主要原因为科技京城东楼出租收入较去年 同期有明显提升。 （2） 主要销售客户的情况 前 5 名主要销售客户 上海融嘉实业发展有限公司 上海市黄浦区住房保障事务中心 北京万商汇赛格数码电子有限公司 上海市科技创业中心 上海市静安区土地管理中心 合计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 房地产业

内容: 房地产业小计 人员工资 摊销折旧 其他 服务业小计

内容: 服务业 分产品情况 分产品

内容: 5.39% 本期占 总成本 比例 (%)

内容: 5.23% 上年同 期占总 成本比 例(%)

内容: 成本构成项目 土地成本 前期开发成本 建安费用 开发间接费用 房地产销售小 计 物业管理成本 摊销成本

内容: 房地产销 售

内容: 房地产出 租

内容: 房地产出租小 计 人员工资 摊销折旧 其他 提供劳务小计 租金成本 维修改造成本 及摊销 其他小计

内容: 提供劳务

内容: 其他

内容: 1、 费用

内容: 项 目 本期金额 上期金额 比上期数增 减% 变化原因 本年怡佳公寓项目 税务清算相应减少 土地增值税 2,260.70 万元；本 年营业税减少 825.46 万元主要系 当期销售的存量房 差额交税;

内容: 营业税金及附加

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 销售费用

内容: 财务费用

内容: 公司科技京城等存 量房销售较去年同 期增加,相应中介 等服务性费用同比 增加; 本年利息资本化较 去年同期增加 4,824.15 万元

内容: 2、 现金流 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 变化原因

内容: 主要为本年度房地 产开发项目预收款 增加132,425万元， 本年度怡隆项目房 款比上年减少 77,996 万元。 主要为上年收回爱 建证券 13,000 万 元，以及赛格公司， 华闻期货公司收回 持有至到期投资 10,000 万元，本年 度增加信托产品 12,550 万元。 主要因为上年度支 付股利9,544万元； 上年度因欣龙和科 技京城公司少数股 东退出支付 4,616 万元。

内容: 经营活动产生的现金 流量净额

内容: 投资活动产生的现金 流量净额

内容: 筹资活动产生的现金 流量净额

内容: (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 房地产业 服务业 营业收入 977,927,241.35 37,349,167.80 营业成本 毛利率 （％） 营业收入 比上年增 减(%) -3.63% 2.24% 营业收入 比上年增 减(%) 营业成本 比上年增 减(%) -7.91% -4.81% 营业成本 比上年增 减(%) 毛利率比 上年增减 （%） 3.27% 7.78% 毛利率比 上年增减 （%）

内容: 分产品

内容: 营业收入

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 房地产销 售 房地产出 租 提供劳务 其他

内容: 2、 主营业务分地区情况 地区 上海 北京 (三) 资产、负债情况分析 1、 资产负债情况分析表 单位:元 本期期 末数占 总资 产、总 负债的 比例 （%） 0.66% 2.63% 0.00% 0.23% 4.07%

内容: 单位:元 币种:人民币 营业收入比上年增减（％） -3.96% 46.48%

内容: 项目名称 应收账款 预付款项 应收利息 其他应收款 其他流动资产 其他非流动资产

内容: 短期借款 应付账款 预收款项 应付手续费及佣 金 应交税费 一年内到期的非 流动负债 其他流动负债

内容: 资产方面，公司本年度浦江国际金融广场、佘山逸品等项目处于全面建设期，当年增加项目工 程预付款 11,369 万元；公司下属华闻期货公司年内同比增加应收货币保证金 8,944 万元,使得 公司的其他流动资产较年初有所增加；另外，公司本年度增加信托产品总计 12,550 万元，其中 一年以上计入其他非流动资产的为 8,000 万元。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 负债方面，公司年内归还短期借款 8,000 万元，本年青浦“欣沁苑”项目预收房款 102,492.21 万元，当年预缴营业税 5,125 万元，华闻期货公司年内同比增加应付货币保证金 9,971 万元。

内容: (四) 核心竞争力分析 ―新黄浦‖品牌作为上海本地有二十余年历史的知名房地产品牌企业，公司产业涉足房地产 开发、房地产经营及金融股权投资等产业，积极发挥和倡导做实房地产开发，做优房地产经营， 做强金融股权权等产业间资源互补和共享，从而实现整体收益。 公司在产业扩张的过程中，不断拓展融资平台的建设和加大资金管控的力度。与区域金融 机构保持良好的合作互动，并不断探索金融创新产品的应用，以扩大融资规模和降低融资成本。 公司把握政策机遇，充分利用资本市场以公司债拓宽融资渠道。加强对下属子公司资金的统筹 管理，保证资金链的安全畅通，并有效地控制融资成本。

内容: (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内，公司对外投资没有发生变化，去年同期，公司收回爱建证券 13,000 万元。

内容: (1) 持有非上市金融企业股权情况 持有数 量 （股） 占该 公司 股权 比例 （%） 报告期所有 者权益变动 （元） 会 计 核 算 科 目 长 期 股 权 投 资 长 期 股 权 投 资 长 期 股 权 投 资

内容: 所持对 象名称

内容: 最初投资金额 （元）

内容: 期末账面价 值（元）

内容: 报告期损益 （元）

内容: 股份 来源

内容: 中泰信 托投资 有限责 任公司

内容: 货 币 投资

内容: 华闻期 货经纪 有限公 司

内容: 江西瑞 奇期货 经纪有 限公司 合计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 委托理财产品情况 单位:元 币种:人民币 计 提 减 值 实际获得收益 准 备 金 额 资金 来源 并说 明是 否为 募集 资金

内容: 合作 方名 称

内容: 委托 理财 产品 类型

内容: 委托 理财 金额

内容: 委托理财 起始日期

内容: 委托理财 终止日期

内容: 报酬 确定 方式

内容: 预计收 益

内容: 实际 收回 本金 金额

内容: 中泰 信托

内容: 上海 国际 信托

内容: 中泰 - 申 亚翡 翠谷 信托 贷款 集合 资金 信托 计划 外滩 投资 中央 商场 信托 贷款 集合 资金 信托 计划 资金 信托 计划

内容: 还 本 付息

内容: 年化收 益率预 计为 11.5%

内容: 尚未 到期

内容: 无

内容: 自有 资金

内容: 年化收 益率预 计为 10.5%

内容: 新华 信托 股份 有限 公司 上海 国际 信托

内容: 240 万 元 年化收 益率预 计为 4.5%

内容: 尚未到期

内容: 现金 丰利

内容: 自有 资金 无

内容: 逾期未收回的本金和收益累计金额（元）

内容: (2) 委托贷款情况

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 本年度公司无委托贷款事项。

内容: 3、 募集资金使用情况 (1) 募集资金总体使用情况 募集年 份 募集方 式 募集资 金总额 本年度已使用募 集资金总额 已累计使用募 集资金总额 10 单位:亿元 币种:人民币 尚未使用募集 尚未使用募 资金用途及去 集资金总额 向

内容: 2009 公司债 10 10 用于偿还商业银行贷款和补充公司流动资金。

内容: 4、 主要子公司、参股公司分析 业务性质 注册资本 房地产开发、经营、咨询； 上海怡隆置业有限 物业管理；建筑材料、装潢 3,333.33 公司 材料、金属材料、木材、五 金交电、百货销售。 物业管理；室内装潢；国内 上海欣龙企业发展 贸易（除专营） ；展览展示 18,000.00 有限公司 服务；预包装食品（不含熟 食卤味、冷冻冷藏） 。 为本市场内电子电器元器 件、微型计算机软硬件及配 上海赛格电子市场 件、仪器仪表、电子设备、 500.00 经营管理有限公司 五金交电、音响设备、灯具 的商品经营者提供市场管 理服务。 企业管理咨询；商务咨询； 投资咨询（除金融，除专 项） ；房地产咨询（以上均 不得从事经纪） ；房屋租赁 （手产权人委托） （除经 纪） ；广告设计、制作；会 展服务；企业形象策划及营 上海弘浦商业经营 2,000.00 销策划；市场信息咨询与调 管理有限公司 查（不得从事社会调查、社 会调研、民意调查、民意测 验） ；室内装潢；销售：工 艺品（除文物） ，百货，五 金交电，针纺织品，计算机 及配件，电子产品，体育用 品，建材，机电产品。 1,000.00 上海欣南房地产开房地产开发经营；室内装 公司名称 单位:万元 币种:人民币 总资产 净资产 净利润

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 潢；物业管理；机械设备安 装（含维修） ；金属材料、 木材、 五金交电、 日用百货、 化工原料（除危险品） 、电 工器材、汽车配件销售。 销售电子产品、工艺美术 品、化妆品、日用品；信息 咨询（中介除外） ；劳务服 北京世纪昌运商贸 务；承办展览展示；技术开 有限公司 发；投资管理；物业管理； 物业管理；出租商业用房； 出租办公用房。 房地产开发、经营；物业管 理；室内装潢；机械设备安 装及维修；销售建筑装潢材 上海欣沁置业有限 料、金属材料、木材、五金 公司 交电、电工器材、化工产品 及原料（除危险、监控、易 制毒化学品，民用爆炸物 品） 、汽车配件、日用百货。 在批租地块内进行房地产 开发经营、出租和出售；物 上海鸿泰房地产有 业管理；咨询服务及相应的 限公司 配套商业服务的场地和设 施。 房地产开发、经营、咨询； 上海新佘山置业有 投资管理；建材销售；园林 限公司 绿化；物业管理。 嘉兴科技京城高新技术产 业区的投资开发建设、物业 嘉兴科技京城高新 管理（凭资质证经营） ；高 技术产业区开发有 新技术产业咨询服务;房地 限公司 产开发经营（凭有效资质证 书经营） 。 华闻期货经纪有限 商品期货经纪；金融期货经 公司 纪。 物业管理；资产管理；实业 投资；在投资、财务、商务、 企业管理、微电子、计算机 软硬件及外围设备、高科技 上海科技京城管理 产业领域内的 “四技” 服务； 发展有限公司 国内贸易（不含国家专营、 专控、专卖商品） ；停车库 经营、 管理； 企业形象策划； 代办车船票；订房服务；会 务服务；展览展示；办公设

内容: 发有限公司

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 备保养及维修；广告设计、 制作、发布；代理国内各类 广告。 房地产经营开发及内部配 上海恒立房地产有 套服务设施（提供服务设施 限公司 和场地） 资金信托；动产、不动产信 托；有价证券信托；其他财 产或财产权信托；作为投资 中泰信托投资有限 基金或者基金管理公司的 责任公司 发起人从事投资基金业务； 经营企业资产的重组、购并 及项目融资、公司理财、财 务顾问等业务。 江西瑞奇期货经纪 商品期货经纪、金融期货经 有限公司 纪。 5、 非募集资金项目情况 报告期内，公司无非募集资金投资项目。

内容: 二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 随着国内经济增长减速和地产调控逐渐深入，房价和地价的波动幅度逐渐收窄，行业开始 进入相对平稳阶段。行业竞争格局以及过去十年中地产行业传统的盈利模式已经发生改变，取 而代之的是行业的分化与整合以及低增长周期与平均利润时代的到来。2012 年，政策的微调、 长期调控下积压的刚需释放以及房企以价换量的策略使得行业得以休养生息，但呈现两极分化 状态，地产龙头凭借合理的区域布控、准确的产品定位、优秀的成本管控以及强大的品牌效益 率先突围，而区域中小型地产商伴随着销售业绩平淡和融资渠道收紧、成本上升，土地储备能 力也相应减弱，市场竞争压力更为凸显。在行业大规模兼并与集中的趋势下，唯有在分化格局 中主动、快速变革才意味着把握机遇。 2013 年，政策仍然将维持在打压投资投机性需求、扩大普通住宅供给、支持合理需求的轨 道上运行，行业将趋向平稳，区域的分化、成长性的差异将持续加大，房地产行业将逐步走向 龙头化、集约化。

内容: (二) 公司发展战略 公司将充分发挥自身的行业经验和品牌效应,不断做实房地产主业， 做强金融投资。 着力提 高品牌经营的水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步形成房地产与金融投资并重的发 展目标。 一、精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济情势、行业态势和市场走势变化的 基础上，科学厘定土地储备，加大加快项目开发，不断提升盈利能力和效率； 二、进一步突破上海本地业务局限，充分鉴察异地差异市场机遇，加大全国业务布局，特

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 别是全力培育和建设在长三角地区和国内一、二线城市有品牌影响力和持续盈利潜力的项目； 三、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台和优 势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务的嫁接产品，将 房地产金融服务做实做优。 (三) 经营计划 2013 年度公司将紧紧围绕公司发展战略与自身发展计划，百尺竿头更进一步地以实际行动 与业绩，突出强调以企业盈利为本，确保公司始终注重股东利益长期最大化的战略取向。 一、2013 年度财务预算指标 全年预算营业总收入约 177,605 万元，其中房产销售收入约 159,834 万元，全年预算利润 总额约 25,495 万元，净利润约 20,072 万元。 二、2013 年度经营计划与重点工作 一）房产开发精益求精 2013 年度，公司房产开发在建项目逐次展开，公司各相关部门、子公司须严格遵照时间节 点任务要求，充分发挥主观能动，保质保量精益求精，向管理要效益，凭质量树品牌，具体要 求如下： 1、青浦华新 2 号地块配套商品房项目 截至 2012 年 10 月底，项目开发建设已按既定工作计划接近收尾。2013 年度，项目公司 应严格按照市委、市府工期要求与合同、现场实际进展，有序展开交付手续办理、销售、保 修金、维修金缴纳、房屋初始登记等工作。 2、青浦徐泾北（华新拓展）B 块项目 2013 年度， 项目公司将按时完成工程后续粉刷装饰工程、 内外配套工程、 室外总体道路、 绿化工程等工作，确保年底竣工验收备案，并且在此过程中，积极对接房管部门，尽早介入 经适房供应申报、销售工作，以及积极跟踪部分住宅房源转换工作，完成转换房源搭桥、合 同签订、补缴地价等手续。 3、北外滩“浦江国际金融广场”项目 截至 2012 年 10 月底，项目建设基本完成机电设备安装、精装修施工单位进场、辅楼幕 墙安装等工作。2013 年度，项目公司须继续抓好预算控制、设计优化、工程施工、招投标管 理、营销策划、文明创建等各项工作，确保工程进度严格按照节点要求按时完成，与此同时， 项目公司还应全面启动市场推广，尽快推进商业辅楼招租工作，确保年底前交付小租户入场装 修。 4、嘉兴“科技京城”项目 截至 2012 年 10 月底，项目一期工程（A 块）总包土建、安装，以及消防、弱电指定专业 分包施工作业基本完成。2013 年度，项目公司重点工作时间节点要求为：一期工程（A 块）竣 工备案验收工作 8 月中旬前完成，10 月底前办结大产证申请；一期工程（B 块）1 月初开工打 桩，4 月下旬完成打桩工作，11 月底前完成 2#-24#楼（多层建筑）主体结构施工和中间验收， 年底前基本完成 25#楼（高层建筑）主体结构施工；二期工程 6 月上旬开工打桩，8 月底前完成 打桩工作，年底前完成±0.00 以下地下室结构施工。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 5、松江“新佘山”项目 截至 2012 年 10 月底，项目已完成各项前期准备开始动工。2013 年度，项目公司须在保 证工程品质前提下，严格控制成本、继续优化方案，力争年内办妥销售许可。 三）房产销售开拓创新 2013 年度，房产销售相关部门、子公司须进一步加强资源整合，开拓创新，多渠道全方 位拓展市场，其中上海科技京城几个楼面销售金额约 3.3 亿元；嘉兴“海派秀城”项目根据情 况变化适时调整完善销售策略，及时办结房屋销售所需审批手续。 四）房产经营迎难而上 1、科技京城 2013 年度，科技京城管理公司需继续贯彻“立足自我、专业服务、风险外包、平稳发展” 等市场策略，进一步明确“服务为主、管理为辅”的物业管理服务理念，完善各项制度建设与 基础工作，努力提高面向租户、业主的服务能力。与此同时，经营团队还应加大对外协作力度， 准确了解行业信息与产业政策，强化对外品牌招商广告宣传，采取“走出去、请进来”等多种 方式开拓市场，并且結合大楼产业结构调整，优先选择“朝阳型”企业入驻，逐步优化租户结 构，加速形成科技产业公司集聚模式。 立足上述工作，2013 年度科技京城须确保租率达到 85%，力争达到 90%以上；确保租金收 缴率达到 95%，力争达到 98%。 2、赛格市场 2013 年度，赛格市场应继续以“先导市场、引导消费”为经营理念，打造“以服务为核 心，以管理为核心”的双核心经营方针，在创建三个联盟（采购联盟、销售联盟、创业联盟） 、 发展二个中心（产品推介中心、导购服务中心） 、办好一个推介会（商户与产品）的总体主线下 开展各项工作，这其中，尤其应抓好稳定现有商户、强化内部管理、提升整体形象，以及做好 搬迁市场准备工作，在稳定现有市场局面前提下，有步骤、有次序、有重点地逐步转移。 3、弘浦商业 2013 年度，项目经营团队应继续落实客户回访制度，力求从中归纳问题、发现缺陷，从而 更好服务商户、留住商户。与此同时，经营团队还应针对业态调整带来的变化，加大推广力度， 扩大消费人群，通过导入优质商户提高业绩稳定性与成长性。合并汇总，弘浦商业 2013 年经营 指标应实现：租金收入 4,400 万元，其他业务收入 212 万元，利润总额 800 万元。 4、浦江国际金融广场 2013 年度，浦江国际金融广场招商团队须按市场推广预案完成人员组织架构搭建，强化项 目地标形象，确立市场一线地位，争取年内交付使用，达到一定出租签约率。 五）期货业务固本强基 2013 年度，华闻期货应继续抓住监管环境持续宽松的发展机遇，根据公司战略目标，建 立健全运作管理体系与激励机制，进一步汇聚行业一流人才，持续提升研发、风控、信息技术、 投资管理等方面核心竞争力，确保实现保证金规模在 2012 年末基础上增加 2-3 个亿，手续费收 入在 2012 年基础上增长 50%，期末客户权益 7.7 亿元，日均客户权益 5.6 亿元，主营业务利润 500 万元，净资产收益率 7%。 六）项目收储稳中求进

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 2013 年度，相关业务团队应根据公司发展战略部署，及时把握市场动态，努力寻找有助于 “短平快”地提高公司经营利润的优质项目，争取在以住宅投资开发为主的前提下，做好产品 结构优化调整，加强对城市综合体类产品投资力度，争取在二、三线城市取得 1-2 个城市综合 体开发项目，确保公司效益长期稳定持续增长。

内容: (四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求 公司将根据各个项目的开发计划与投资需要，通过多种渠道筹集资金满足公司需求；同时 公司将优化资金使用方案、严格控制费用支出，力争加快资金的周转，支持公司健康地、可持 续地发展。

内容: (五) 可能面对的风险 1、市场风险 房地产调控的几年间，国家政策出台的数量之多和频度之大使得房地产市场成为了政策之 市，限购政策是所有房地产企业无法回避的问题，一定程度上对市场需求形成抑制，影响着购 房者的心态、开发商经营策略以及投资者对地产的价值判断。 2、经营风险 房地产项目开发周期长，变化多，投资大，面对日益激烈的市场竞争，改善经营模式，提高 开发效率，降低开发成本，加快周转已成为必然趋势。公司将积极引入战略合作伙伴，实施有 进有退策略，通过方案设计、施工、销售各个环节进程以缩短开发周期，从而节约财务成本， 通过提升项目品质和附加值来挖掘价格提升空间。 3、财务风险 房地产作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着企业的生命，资金成本的高低直 接影响着企业的盈利能力。公司在继续借助良好的资信获取金融机构信贷融资基础上，重点做 好融资创新，利用各种金融产品降低融资成本，最大限度提高资金使用效率，降低财务成本。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 三、 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 √ 不适用 (二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 1、 会计政策变更 本报告期公司主要会计政策未发生变更。 2、 会计估计变更 （1） 公司对会计估计变更适用时点的确定原则：根据税法相关规定和公司目前相关资产的 使用及维修情况，公司于 2012 年 1 月 1 日起对运输设备折旧年限的会计估计做相应变更。 （2） 本期主要会计估计变更

内容: 为了更加公允、恰当地反 映运输设备的使用状况， 公司调整运输设备的折 旧年限，由 8 年调整为 5 年。

内容: 董事会审核通 过

内容: (三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 √ 不适用 四、 利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 公司章程规定：公司采取积极的利润分配办法，重视对投资者的合理投资回报。每三年以 现金方式累计分配的利润不低于近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。 公司每年根据当期的经营情况和项目投资的资金需求计划，在充分考虑股东的回报的基础 上，严格执行证券监管部门有关现金分红的规范性文件要求，谨慎处理公司的短期利益及长远 发展的关系，确定合理的股利分配方案。 (二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披 露原因以及未分配利润的用途和使用计划 √ 不适用 (三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币

内容: 分红年度 每 10 股送红 股数（股） 每 10 股派息 每 10 股转增 数(元) 含税） （ 数（股） 1 1.7 现金分红的数 额（含税） 56,116,398.80 95,397,877.96 分红年度合并报 表中归属于上市 公司股东的净利 润 208,015,312.78 213,085,596.37 占合并报表中归 属于上市公司股 东的净利润的比 率(%) 26.98 44.77

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第六节 重要事项

内容: 一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 本年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。 二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 √ 不适用 三、 破产重整相关事项 本年度公司无破产重整相关事项。 四、 资产交易、企业合并事项 √ 不适用 五、 公司股权激励情况及其影响 √ 不适用 六、 重大关联交易 √ 不适用 七、 重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 √ 不适用 (二) 担保情况 √ 不适用

内容: (三) 其他重大合同 本年度公司无其他重大合同。 八、 承诺事项履行情况 √不适用 九、 聘任、解聘会计师事务所情况 单位:万元 币种:人民币 是否改聘会计师事务所： 境内会计师事务所名称 境内会计师事务所报酬 境内会计师事务所审计年限 否 现聘任 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 110 13

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 名称 内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所 （特殊普通合 伙）

内容: 十、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购 人处罚及整改情况 本年度上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购 人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及上海证券交易所的公开谴责。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第七节 股份变动及股东情况

内容: 一、 股本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、 股份变动情况表 本次变动前 比例 数量 (%) 一、 有限售条件股份 1、国家持股 2、国有法人持股 3、其他内资持股 其中： 境内非国有 法人持股 境内自然人 持股 ４、外资持股 其中： 境外法人持 股 境外自然人 持股 二、 无限售条件流通 股份 1、人民币普通股 2、境内上市的外资 股 3、境外上市的外资 股 4、其他 三、股份总数 本次变动增减（＋，－） 发行 送 公积金 其 小 新股 股 转股 他 计 单位：股 本次变动后 比例 数量 (%)

内容: (二) 限售股份变动情况 报告期内，本公司限售股份无变动情况。 二、 证券发行与上市情况 (一) 截至报告期末近 3 年历次证券发行情况 单位：股 币种:人民币 股票及其 发行价格 衍生证券 发行日期 发行数量 （或利率） 的种类 可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类 上市日期 获准上市交 易数量 交易终止日期

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 09 新黄浦 2009 年 12 2010年6月 2015年6月30 （ 公 司 100 1,000,000,000 1,000,000,000 月 16 日 30 日 日 债） 公司于 2009 年 12 月 14 日刊登《公司公开发行公司债券发行公告》及《公开发行公司债券募 集说明书》 ，12 月 16 日刊登《公司公开发行公司债券票面利率公告》 ，确定本期公司债券票面 年利率为 5.9%，债券期限为 5 年，12 月 18 日刊登《公司公开发行公司债券发行结果公告》 ，本 期公司债券发行总额为 10 亿元。 2010 年 6 月 29 日刊登《2009 年上海新黄浦置业股份有限公司公司债券上市公告书》 ，证券简 称：09 新黄浦，证券代码：122040，上市时间：2010 年 6 月 30 日，上市地点：上海证券交易 所。 (二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。 (三) 现存的内部职工股情况 本报告期末公司无内部职工股。 三、 股东和实际控制人情况 (一) 股东数量和持股情况 单位：股 截止报告期末股东总数 股 东 性 质 国 有 法 人 国 家 年度报告披露日前第5个交易日末 75,985 股东总数 前十名股东持股情况 持股总数 报告期内增减 持有有限售条件 股份数量 75,857

内容: 股东名称

内容: 持股比 例(%)

内容: 质押或冻结的 股份数量

内容: 上海新华闻投 资有限公司 上海市黄浦区 国有资产监督 管理委员会 中信证券股份 有限公司约定 购回式证券交 易专用证券账 户 中信证券（浙 江）有限责任 公司客户信用 交易担保证券 账户 华泰证券股份 有限公司客户

内容: 其 他

内容: 其 他 其 他

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 信用交易担保 证券账户 吉富创业投资 股份有限公司 中国人寿保险 (集团)公司－ 传统－普通保 险产品 宏源证券股份 有限公司客户 信用交易担保 证券账户 兴业国际信托 有限公司－联 信.利丰(X9 号) 上海新黄浦 （集团）有限 责任公司

内容: 未 知 其 他

内容: 其 他 其 他 国 有 法 人

内容: 股东名称 上海新华闻投资有限公 司 上海市黄浦区国有资产 监督管理委员会 中信证券股份有限公司 约定购回式证券交易专 用证券账户 中信证券（浙江）有限责 任公司客户信用交易担 保证券账户 华泰证券股份有限公司 客户信用交易担保证券 账户 吉富创业投资股份有限 公司 中国人寿保险(集团)公司 －传统－普通保险产品 宏源证券股份有限公司 客户信用交易担保证券 账户 兴业国际信托有限公司 －联信.利丰(X9 号) 上海新黄浦（集团）有限 责任公司

内容: 股份种类及数量

内容: 人民币普通股 人民币普通股 人民币普通股

内容: 人民币普通股

内容: 人民币普通股 人民币普通股 人民币普通股 人民币普通股 人民币普通股 人民币普通股

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上述股东关联关系或一 致行动的说明

内容: 上海新黄浦（集团）有限责任公司系上海市黄浦区国有资产监督管理委 员会下属全资子公司。公司未知其余股东之间是否存在关联关系或属于 《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

内容: 四、 控股股东及实际控制人情况 (一) 控股股东情况 1、 法人 名称 单位负责人或法定代表人 成立日期 组织机构代码 注册资本 主要经营业务 单位：万元 币种：人民币 上海新华闻投资有限公司 李民吉 2001 年 1 月 17 日 70315230-X 50000 实业投资、资产经营及管理（非金融业务） ，国内 贸易 （专项审批除外）电子产品的制造及销售 ， （专 项审批除外） ，绿化，及其以上相关业务的咨询服 务（涉及许可经营的凭许可证经营） 。 截止 2012 年 12 月 31 日（未经审计）营业收入 10,864.77 万元，利润总额 18,103.56 万元，净利 润 13,320.12 万元。 截止 2012 年 12 月 31 日（未经审计）总资产 455,825.47 万元，净资产 140,953.05 万元 截止 2012 年 12 月 31 日（未经审计）现金及现金 等价物净增加额 1041.01 万元。发展战略：以目 前涉及投资领域为核心，利用现有优势和条件努 力尝试并开拓资产运作发展的新途径和新方式， 稳健、高效实现资产规模的跨越式发展。 截至 2012 年 12 月 31 日， 持有华闻传媒投资集团 股 份 有 限 公 司 （ 股 票 代 码 ： 000793 ） 共 计 15,404,989 股。

内容: 经营成果 财务状况

内容: 现金流和未来发展战略

内容: 报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股 权情况

内容: (二) 实际控制人情况 1、 法人 名称 单位负责人或法定代表人 成立日期 组织机构代码 注册资本 主要经营业务 单位：万元 币种：人民币 北京国际信托有限公司(德瑞股权投资基金集合 资金信托计划) 刘建华 1984 年 10 月 5 日 10164994-1 140000 许可经营项目：资金信托；动产信托；不动产信 托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作 为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股 权情况

内容: 基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融 资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务 院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨 询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以 存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运 用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事 同业拆借；法律法规规定或中国银行业监督管理 委员会批准的其他业务。 截止 2012 年 12 月 31 日，营业收入 131,420.22 万元，利润总额 96,307.66 万元。 截止 2012 年 12 月 31 日（未经审计）总资产 350,166.96 万元，总负债 22,160.26 万元，归属于 母公司所有者权益 328,006.71 万元。 截止2012年12月31日，现金及现金等价物净减少 额6,357.61万元。 发展战略：遵守国家和监管部 门法规，遵循信托业的发展规律，将安全稳健运 作作为公司发展的第一要务，进一步优化公司法 人治理结构，在内部组织、决策流程、产品开发 和营销、风险控制和管理、信息管理系统、人力 资源等方面实施有效管理，进一步加大风险控制 的深度管理，强化规范发展，使公司形成具有自 身鲜明特色的业务结构和可持续健康发展盈利模 式，形成品种多样、结构合理的新型信托业务结 构，扩大信托资产管理规模，确立自身在信托领 域的专长优势，为机构投资者和私人投资者提供 一流的信托金融服务，并努力使股东获得较好地 回报，共享财富稳定增值收益。 1. 持有天音通信控股股份有限公司（股票代码： 000829） 9024.82 万股， 占该公司总股本的 9.53%； 2.持有阳光新业地产股份有限公司（股票代 码:000608）3804.91 万股，占该公司总股本的 5.07%。

内容: 2、 报告期内实际控制人变更情况索引及日期 报告期内公司实际控制人变更详见 2012 年 5 月 15 日在《上海证券报》《证券时报》披露的临 、 时公告。 网站索引为 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2012-05-15/600638_20120515_1.pdf 3、 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 北京国际信托有限公 司(德瑞股权投资基金 集合资金信托计划)

内容: 广联（南宁）投资股份有限公司

内容: 中国华闻投资控股有限公司

内容: 上海新华闻投资有限公司

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司

内容: 4、 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 德瑞股权投资基金集合资金信托计划投资决策过程如下： 1）信托计划设立投资决策委员会，委员会由 7 名委员组成，其中，受益人合计委派 3 名委员， 具体提名权由受益人大会确定；北京信托作为受托人委派 4 名委员。 2）未召开受益人大会期间，受益人大会委托投资决策委员会对标的股权进行管理，决定于特定 交易相关的所有事宜，受托人应按照投资决策委员会的决议管理信托财产。但投资决策委员会 不得就协议约定的需经受益人大会决策的事项做出决定。 3）投资决策委员会做出决议，必须经二分之一以上委员同意方可通过，但在信托计划完成对标 的股权的收购后，在对各公司资产或股权进行处置时，如果单次拟处置资产或股权评估值超过 5 亿元，则该等处置需要由投资决策委员会一致同意。

内容: 五、 其他持股在百分之十以上的法人股东 上海市黄浦区国有资产监督管理委员会

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

内容: (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 单位：股

内容: 报告期 内从公 司领取 的应付 报酬总 额（万 元） （税 前） 报告 期从 股东 单位 获得 的应 付报 酬总 额 （万 元）

内容: 姓名

内容: 职务

内容: 性别

内容: 年龄

内容: 任期起 始日期

内容: 任期终 止日期

内容: 年初持 股数

内容: 年末持 股数

内容: 年度内 股份增 减变动 量

内容: 增减变 动原因

内容: 王伟旭

内容: 董事长 副董事 长（执 行 董 事） 董事

内容: 男

内容: 至今

内容: 陆却非

内容: 李任

内容: 罗忠

内容: 董事

内容: 董事 独立董 事 独立董 事 独立董 事 监事长

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 副总经 理 副总经 理 董事会 秘书 财务总 监 /

内容: 王伟旭：曾任人民日报社计财司副司长、中国华闻投资控股有限公司董事长、中国华闻投资控 股有限公司副总裁，现任上海新黄浦置业股份有限公司董事长。 陆却非：现任上海新黄浦置业股份有限公司副董事长（执行董事）兼总经理。 李任：曾任上海新黄浦（集团）有限责任公司董事，现任上海市黄浦区国有资产总公司总经理。 罗忠：曾先后任上海市黄浦区财政局科长，上海市黄浦区监事会管理办公室科长，现任上海市 黄浦区国有资产监督管理委员会董监事管理中心主任科员。 程齐鸣：曾先后任广西新长江高速公路有限公司董事、总经理，上海新华闻有限公司副总裁， 现任杭州华溥有限公司总经理，中国华闻投资控股有限公司党委委员、副总裁，上海新华闻投 资有限公司董事。 刘继东：曾先后任广联（南宁）投资股份有限公司总裁助理、副总裁，现任广联（南宁）投资 股份有限公司总裁、上海新华闻投资有限公司副总裁。 柴强：曾先后任建设部政策研究中心房地产与住宅研究所所长、中心副总经济师，中国房地产 估价师学会副会长兼秘书长，现任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长。 邢天荣：曾任中央纪委监察部第二、第八纪检监察室副局级检查员，监察专员。 于小镭：曾任财政部中华财务会计咨询公司部门经理，现任中企港资本服务集团董事长，中企 高达投资基金管理有限公司董事长。 胡耕华：现任上海新黄浦置业股份有限公司党总书记，上海新黄浦置业股份有限公司监事长。 李彩茹：曾先后任毕马威华振会计师事务所注册会计师，中国华闻投资控股有限公司财务管理 部总经理。 姚建东：现任上海新黄浦置业股份有限公司审计合规部经理。 朱坚勇：曾任上海欣龙企业发展有限公司总经理，现任上海新黄浦置业股份有限公司副总经理。 张群革：曾任中泰信托投资有限公司总裁助理、副总裁，上海新黄浦置业股份有限公司副总经 理。 李薇洁：现任新黄浦置业股份有限公司董事会秘书、董事会办公室经理。 胡少波：现任上海新黄浦置业股份有限公司财务总监。 二、 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 (一) 在股东单位任职情况 任职人员姓名 王伟旭 程齐鸣 刘继东 股东单位名称 中国华闻投资控 股有限公司 中国华闻投资控 股有限公司 上海新华闻投资 在股东单位担任的 职务 副总裁 党委委员、副总裁 副总裁 任期起始日期 2008-07 2008-07 2010-03 任期终止日期 2012-06-08 至今 2012-06-08

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 有限公司 上海市黄浦区国 有资产总公司 上海市黄浦区国 有资产监督管理 委员会

内容: 总经理 董监事管理中心主 任科员

内容: (二) 在其他单位任职情况 任职人员姓名 柴强 于小镭 其他单位名称 中国房地产估 价师与房地产 经纪人学会 中企港资本服 务集团 在其他单位担任的 职务 副会长兼秘书长 董事长 任期起始日期 1999-03 2001-05 任期终止日期 至今 至今

内容: 三、 董事、监事、高级管理人员报酬情况 董事、监事、高级管理人 员报酬的决策程序 根据公司董事会制定的年度计划和经营目标，经营团队与董事会签订全 年工作目标作为报酬考评依据，实行先预支一定比例薪酬，经年终审计 考核后，并经董事会薪酬与考核委员会审核，根据年终各项指标完成情 况和经营管理团队按审计考核结果分步兑现年薪。 公司有完整的薪酬管理制度，而且每年会依据市场和行业的趋势结合本 企业的实际情况而作调整和完善，对董事、监事、高级管理人员按其所 担任的岗位职责的重要性和工作业绩来确定薪资报酬；本公司独立董事 的报酬由董事会依据行业和上市公司的平均水平及其履行职责的工作量 而定，并报股东大会审议通过。 按上述原则执行，具体支付金额见本节（一）董事、监事和高级管理人 员持股变动及报酬情况表。 743 万元

内容: 董事、监事、高级管理人 员报酬确定依据 董事、监事和高级管理人 员报酬的应付报酬情况 报告期末全体董事、监事 和高级管理人员实际获得 的报酬合计

内容: 四、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 姓名 张群革 担任的职务 副总经理 变动情形 离任 变动原因 因工作变动

内容: 五、 公司核心技术团队或关键技术人员情况 报告期内，公司核心技术团队及关键技术人员情况无重大变动。

内容: 六、 母公司和主要子公司的员工情况 (一) 员工情况 母公司在职员工的数量 主要子公司在职员工的数量 在职员工的数量合计 62 354 416

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 人数 专业构成 专业构成类别 生产人员 销售人员 技术人员 财务人员 行政人员 合计 教育程度 教育程度类别 博士、硕士、研究生 本科 大专 中专及以下 合计

内容: (二) 薪酬政策 公司制定了以公平、竞争、激励、经济、合法为原则的薪酬政策，实行岗位绩效工资制。公司 主要实施月度固定薪酬与年度绩效考核相结合的薪酬政策。 (三) 培训计划 公司建立了分层分类的培训体系，采取内训外训相结合的培训方式。内部培训包括各领域专业 人员或优秀员工进行的各类业务培训；外部培训如组织员工参加行业协会、监管部门组织的培 训；同时组织各岗位员工积极参加岗位所需技术职业资格的学习及培训等。 (四)专业构成统计图：

内容: 生产人员 销售人员 技术人员 财务人员 行政人员

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 32 8% 博士、硕士、 研究生 本科 大专 中专及以下

内容: （六） 劳务外包情况 劳务外包的工时总数 劳务外包支付的报酬总额 44022 109 万

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 一、 公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明 公司按照《公司法》《证券法》等法律法规和中国证监会、上海证券交易所的有关规定， 、 公司已逐步建立和完善符合公司实际情况的、可操作性的内部控制制度。股东大会、董事会、 监事会和经营层分别按其职责行使决策权、执行权和监督权，切实维护和保障了公司和中小股 东的合法权益。 1、关于股东与股东大会：公司能够根据《公司章程》《股东大会议事规则》召集、召开股东 、 大会。公司能够平等对待所有股东，特别是中小股东与大股东享有平等地位，能够行使自己的 权利，股东大会均有律师出席并见证。 2、关于控股股东与上市公司的关系：公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到 五独立，公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作，未发生大股东占用上市公司资金和资 产的情况。 3、关于董事和董事会：公司各位董事能够依据《董事会议事规则》等制度，认真出席董事会 会议，并能履行忠诚、勤勉、尽责，积极参加相关培训，熟悉相关法律法规，更好地行使相应 的权力和义务。公司董事会下设的战略决策委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委 员会四个专业委员会，在召开董事会会议前对各自职责范围内的事项都进行认真审阅和讨论， 形成一致意见后再报董事会会议审议，作用得到了真正的发挥和进一步的加强。 4、关于监事和监事会：公司监事会严格执行《公司法》《公司章程》的有关规定，能够依据 、 《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，依法独立地对公司生产经营情况、公司财 务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意见。 5、关于绩效评价与激励约束机制：公司已建立公正、透明的董事、监事、高级管理人员的绩 效评价标准与激励约束机制，公司高级管理人员的聘任公开、透明，符合相关法律法规的规定。 6、关于信息披露与透明度：公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询， 指定《上海证券报》《证券时报》为公司信息披露的报纸；公司严格按照有关法律法规及公司 、 制定的《信息披露管理制度》的要求，力争真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并确保 所有股东有平等的机会获得信息。公司不存在因信息披露违规受到监管机构批评、谴责和处罚 的情况。 7、关于投资者关系：公司制定有《投资者关系管理工作制度》 ，明确危机事件的相应处理办 法，落实了公司投资者关系管理职能部门、具体责任人、投资者关系管理工作办法和实施细则 等，使公司以更加透明、公开、热情的态度通过各种渠道进一步加强投资者关系管理工作。尊 重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公 司持续、健康地发展。 8、报告期内，公司按照《内幕信息知情人管理制度》的规定，严格执行内幕信息知情人和 内部信息使用人的登记与管理，防止泄露信息，保证信息披露的公平，不存在内幕信息知情人 违规买卖公司股票的情况。 公司治理现状与《公司法》和中国证监会相关规定的要求相比相符，无较大差异。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 二、 股东大会情况简介 会议届 次 召开日 期 会议议案名称 决议情况 决议刊登的指定网站的查询索 引 决议刊登 的披露日 期

内容: 1、公司 2011 年度董 事会工作报告； 2、公司 2011 年度监 事会工作报告； 3、公司 2011 年度财 务决算报告； 4、公司 2011 年度利 润分配预案； 5、 公司支付立信会计 师事务所（特殊普通 审议通过 合伙）2011 年度报酬 及续聘 2012 年度审 计机构的议案； 6、公司独立董事 2011 年度述职报告； 7、 欣沁置业公司拟申 请 10 亿元贷款用于 经济适用房项目的议 案

内容: http://static.sse.com.cn/disclosur e/listedinfo/announcement/c/201 2-04-21/600638_20120421_1.p df

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 三、 董事履行职责情况 (一) 董事参加董事会和股东大会的情况 参加董事会情况 董事姓 名 是否独 立董事 本年应 参加董 事会次 数 6 6 6 6 6 6 6 6 6 是否连 续两次 未亲自 参加会 议 否 否 否 否 否 否 否 否 否 参加股 东大会 情况 缺席次 数 0 0 0 0 0 0 0 0 0 出席股 东大会 的次数 1 1

内容: 以通讯 方式参 加次数 4 4 4 4 4 4 4 4 4

内容: 王伟旭 陆却非 程齐鸣 刘继东 李任 罗忠 柴强 邢天荣 于小镭

内容: 否 否 否 否 否 否 是 是 是

内容: 年内召开董事会会议次数 其中：现场会议次数 通讯方式召开会议次数 (二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。 四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议 一、公司董事会审计委员会根据《公司章程》《董事会议事规则》以及董事会赋予的职权和 、 义务，认真履行职责，完成了本职工作。在公司 2012 年度报告编制过程中充分履行监督职能， 在事前、事中、事后与审计机构就审计工作进行充分沟通，在审阅了公司财务提交的、经年审 会计师事务所出具的标准无保留意见的 2012 年度审计报告后， 出具了书面审核意见： 公司 2012 年度财务报告真实、准确、完整地反映了公司的整体情况，同意将公司编制的经年审注册会计 师审计的 2012 年度财务报告提交董事会审议。 董事会审计委员会向董事会提交的会计事务所从事本年度审计工作的总结报告：立信会计师 事务所（特殊普通合伙）为公司 2012 年度的审计机构，立信会计师事务所人员组织合理，通过 获取有关财务报表金额和披露的审计证据，评价管理层选用会计政策的恰当性和做出会计估计 的合理性，会计师事务所完成了所有审计程序，取得了充分适当的审计证据，并向审计委员会 提交了无保留意见的审计报告。对此我们表示赞同。 董事会审计委员会就公司董事会聘请 2013 年度会计师事务所的事宜形成如下决议：通过跟 踪、了解立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2012 年度年审工作及审阅其出具的财务审 计报告，我们认为：公司聘请的立信会计师事务所（特殊普通合伙）在为公司提供 2012 年度审 计服务工作中，恪尽职守，遵循独立、客观、公正的职业准则，从会计专业角度维护公司与股 东利益，建议公司继续聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）为 2013 年度审计机构。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 二、公司董事会薪酬与考核委员会根据《上市公司治理准则》《公司章程》《董事会议事规则》 、 、 以及董事会赋予的职权和义务，认真履行职责。薪酬与考核委员会对 2012 年年度报告中披露公 司董事、监事和高级管理人员的薪酬进行了审核，并出具了审核意见：公司董事、监事和高级 管理人员所披露的薪酬与实际情况相符，薪酬的确定符合公司薪酬管理和绩效考评制度的有关 规定。 五、 监事会发现公司存在风险的说明 监事会对报告期内的监督事项无异议。 六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、 不能保持自主经营能力的情况说明 无 七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况 公司建立了完善的考核指标体系和考核程序，公司对高级管理人员实行年度经营考核，由董事 会薪酬与考核委员会提出有关考核的方案，提交董事会审议通过后实施。高层管理人员直接向 董事会负责，承担董事会下达的经营目标责任，签定经营责任书，董事会根据利润完成情况和 经营、管理、廉政、安全生产等情况对照责任制和利润目标对高层管理人员进行考核，与收入 分配挂钩，奖惩分明。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 一、 内部控制责任声明及内部控制制度建设情况 建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任；监事会对董事会建立与实施内部控制 进行监督；经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。 为进一步加强企业内部控制，保证财务报告及相关信息的真实完整，公司根据五部委颁布 的《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制配套指引》及相关法律法规的要求，结合公司 原有的内部控制制度，建立了财务报告内部控制。 报告期内，为贯彻落实中国证券监督管理委员会上海监管局《关于做好上海辖区上市公司 内部控制规范试点有关工作的通知》精神，公司制定了《内部控制规范实施工作方案》，并经 第六届二十八次董事会审议通过并实施。按照实施工作方案公司专门成立了内部控制领导小组 负责整体部署、协调和监督，成立内部控制工作小组落实建设的各项具体工作，并聘请上海立 信锐思信息管理有限公司作为内控咨询顾问，指导和协助公司按照规范要求建立健全内部控制 体系；根据《企业内部控制基本规范》及配套指引要求，对公司现行各项管理制度和管理流程 进行了全面梳理和风险识别，形成风险清单和缺陷清单，制定内控缺陷整改方案并进行了全面 整改；依据风险程度和成因制定相应的控制措施，落实到相应的责任部门。在此基础上，公司 编制形成《内部控制手册》，并开展对各项制度的全面修订，初步建立了内控体系。 根据内控实施工作方案，公司开展了内部自我评价工作，编制完成2012年度内部控制自我 评价报告。报告期内，公司对纳入评价范围的业务与事项均已建立了内部控制，并得以有效执 行，达到了公司内部控制的目标，不存在重大缺陷。 《内部控制自我评价报告》详见上海证券交易所网站上刊登的附件。

内容: 二、 内部控制审计报告的相关情况说明 《上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年内部控制审计报告》 详见上海证券交易所网站上刊登的 附件。

内容: 三、 年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明 公司已建立有《年报信息披露重大差错责任追究制度》 ，根据相关制度规定，信息披露义务人或 信息知情人因工作失职或违反制度规定，导致公司信息披露工作出现差错，应查明原因并追究 相关人员的责任。报告期内，公司未出现年报信息披露重大差错。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司全体股东：

内容: 我们审计了后附的上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称贵公司）财务报 表，包括 2012 年 12 月 31 日的资产负债表和合并资产负债表、2012 年度的利润 表和合并利润表、2012 年度的现金流量表和合并现金流量表、2012 年度的所有 者权益变动表和合并所有者权益变动表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括： （1）按照 企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映； （2）设计、执行和维 护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。 我们按照 中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。 中国注册会计师审计准则要求 我们遵守中国注册会计师职业道德守则， 计划和执行审计工作以对财务报表是否 不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。 选择的审计程序取决于注册会计师的判断， 包括对由于舞弊或错误导致的财务报 表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和 公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层 选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列 报。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基 础。 三、审计意见 我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制， 公允反映了贵公司 2012 年12 月 31日的财务状况以及2012 年度的经营成果和现 金流量。

内容: 立信会计师事务所 （特殊普通合伙）

内容: 二 O 一三年四月二十五日

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 资产负债表 2012 年 12 月 31 日 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 资 流动资产： 货币资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 应收利息 应收股利 其他应收款 存货

内容: 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 （三）

内容: 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 资产负债表（续） 2012 年 12 月 31 日 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 负债和所有者权益（或股东权益） 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益（或股东权益） ： 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益（或股东权益）合计 负债和所有者权益（或股东权益）总计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 合并资产负债表 2012年12月31日 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 流动资产： 货币资金 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 买入返售金融资产 存货 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产： 发放委托贷款及垫款 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计

内容: （九） （十） （十一）

内容: （十三） （十四） （十六）

内容: 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

内容: 主管会计工作负责人：胡少波

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 合并资产负债表（续） 2012 年 12 月 31 日 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 负债和所有者权益（或股东权益） 流动负债： 短期借款 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 卖出回购金融资产款 应付手续费及佣金 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 应付分保账款 保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益（或股东权益） ： 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司所有者权益合计 少数股东权益 所有者权益（或股东权益）合计 负债和所有者权益（或股东权益）总计 附注五 （十七） 期末余额 年初余额 80,000,000.00

内容: （十八） （十九） （二十） （二十一） （二十二） （二十三） （二十四） （二十五） （二十六）

内容: （三十三） （三十四） （三十五）

内容: 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 47 会计机构负责人：段铭华

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 利润表 2012 年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 附注十 一 （四） （四）

内容: 项 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 合并利润表 2012 年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 项 目 一、营业总收入 其中：营业收入 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 其中：营业成本 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 投资收益（损失以“-”号填列） 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 汇兑收益（损失以“-”号填列） 三、营业利润（亏损以“-”号填列） 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 减：所得税费用 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 其中：被合并方在合并前实现的净利润 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 六、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 七、其他综合收益 八、综合收益总额 归属于母公司所有者的综合收益总额 归属于少数股东的综合收益总额 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华 附注五 （三十六） 本期金额 1,058,484,857.53 1,033,856,388.05 6,319,978.38 18,308,491.10 923,616,648.51 727,394,509.30 上期金额 1,113,761,629.28 1,093,858,161.15 5,577,104.80 14,326,363.33 1,047,195,418.61 789,765,275.54

内容: （三十七） （三十八） （三十九） （四十） （四十二） （四十一）

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 现金流量表 2012 年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、 无形资产和其他长期资产收回 的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、 无形资产和其他长期资产支付 的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 加：期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 50 会计机构负责人：段铭华 -36,246,749.56 389,427,189.70 353,180,440.14 -395,007,093.68 784,434,283.38 389,427,189.70 417,283,796.02 -417,283,796.02 440,103,208.00 -360,103,208.00 388,365,000.00 28,918,796.02 80,000,000.00 273,195,000.00 166,908,208.00 80,000,000.00 20,267,155.43 -11,456,568.03 698,826,457.70 -575,827,389.64 8,810,587.40 267,155.43 20,000,000.00 122,999,068.06 197,077.70 698,629,380.00 8,810,587.40 7,285,245.00

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 合并现金流量表 2012 年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 项 目 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置交易性金融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、 无形资产和其他长期资产收回 的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、 无形资产和其他长期资产支付 的现金 投资支付的现金 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 加：期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额 附注五 本期金额 1,882,853,084.66 上期金额 1,311,265,160.07

内容: 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业法定代表人：王伟旭 ： 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司所有者权益变动表 2012 年度

内容: （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 52 会计机构负责人：段铭华

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司所有者权益变动表（续） 2012 年度

内容: （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 合并所有者权益变动表 2012 年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 合并所有者权益变动表（续） 2012 年度

内容: （除特别注明外，金额单位均为人民币元）

内容: 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华 55

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 二零一二年度财务报表附注

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”（原名上海黄浦房地 ） 产股份有限公司）前身系黄浦区房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房 屋建筑装饰公司三家全民所有制企业改制而成的公司。一九九二年十二月经批准改制 为股份有限公司， 本公司的第一大股东为上海新华闻投资有限公司。公司的企业法 人营业执照注册号：3100001007450。一九九三年三月在上海证券交易所上市。所属 行业为房地产业。 2006 年 4 月 24 日公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为使 其持有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通股股 东每持有 10 股获得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股 份结构发生相应变化。2009 年 5 月 11 日公司完成股权分置改革，股本总数为 561,163,988 股，已全部上市流通。 截至 2012 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 561,163,988 股，公司注册资本为 561,163,988.00 元，经营范围为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢，物业 管理，房产咨询，机械设备安装（含维修） ，餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、金属 材料、木材、建筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品） 、电工器材、汽车 配件。 （以上范围涉及行政许可的，凭许可证件经营） 。公司注册地:上海市北京东路 668 号西楼 32 层,总部办公地：上海市北京东路 668 号东楼 32 层。

内容: 主要会计政策、会计估计和前期差错

内容: 财务报表的编制基础 公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企 业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称―企业会计准 则‖)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2010 年修订)的披露规定编制财务报表。

内容: 遵循企业会计准则的声明 公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司 的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。

内容: 会计期间 自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 记账本位币 采用人民币为记账本位币。

内容: 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 1、 同一控制下企业合并 本公司在企业合并中取得的资产和负债， 按照合并日在被合并方的账面价值计 量。 被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的， 本公司在合并日按照本公 司会计政策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。 在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 （或发行股份面值 总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减 的，调整留存收益。 本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用， 包括为进行企业合并而支 付的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。 企业合并中发行权益性证券发生的手续费、 佣金等， 抵减权益性证券溢价收入， 溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。 2、 非同一控制下的企业合并 本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、 发生或承担的负债按照公允 价值计量。公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。 本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资 产、负债及或有负债的公允价值。 本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的 差额， 确认为商誉； 合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价 值份额的差额，经复核后，计入当期损益。 企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产 （不仅限于被购买方 原已确认的资产） ，其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可 靠计量的，单独确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产， 单独确认为无形资产并按公允价值计量； 取得的被购买方除或有负债以外的其 他各项负债， 履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可 靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允 价值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。 本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异， 在购买日不符合递 延所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或 进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在， 预期被购买方在购买日可抵扣 暂时性差异带来的经济利益能够实现的， 确认相关的递延所得税资产， 同时减 少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。 非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询 等中介费用以及其他相关管理费用， 应当于发生时计入当期损益； 购买方作为 合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用， 应当计入权益性证券或 债务性证券的初始确认金额。 (六) 合并财务报表的编制方法 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报 表。 所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一 致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表 时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并 取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合 并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法 调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。 合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并 资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。 子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合 并利润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股 东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。 在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期 初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将 子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表 的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。 在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表 期初数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子 公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现 非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该 股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投 资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他 综合收益转为购买日所属当期投资收益。 在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳 入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部 分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时， 对于处置后的剩余股权投资， 本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩 余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司 股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。 本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公 司的可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子 公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份 额的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本 溢价不足冲减的，调整留存收益。 (七) 现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时， 将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。 将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期） 、流动性强、易于转换为已知现金、 价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。 (八) 外币业务和外币报表折算 1、 外币业务 外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币 记账。 外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算， 由此产生的汇兑差额， 除 属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照 借款费用资本化的原则处理外， 均计入当期损益。 以历史成本计量的外币非货 币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以 公允价值计量的外币非货币性项目， 采用公允价值确定日的即期汇率折算， 由 此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。 2、 外币财务报表的折算 资产负债表中的资产和负债项目， 采用资产负债表日的即期汇率折算； 所有者 权益项目除―未分配利润‖项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润 表中的收入和费用项目， 采用交易发生日的即期汇率折算。 按照上述折算产生 的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。 (九) 金融工具 金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。 1、 金融工具的分类 管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的， 将其划分为： 以公允价 值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债， 包括交易性金融资产或 金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或 金融负债； 持有至到期投资； 应收款项； 可供出售金融资产； 其他金融负债等。 2、 金融工具的确认依据和计量方法 （1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 取得时以公允价值 （扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领 取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益， 期末将公允价值变动计入 当期损益。 处置时， 其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益， 同时调整公 允价值变动损益。 （2）持有至到期投资 取得时按公允价值 （扣除已到付息期但尚未领取的债券利息） 和相关交易费用 之和作为初始确认金额。 持有期间按照摊余成本和实际利率 （如实际利率与票面利率差别较小的， 按票 面利率）计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预 期存续期间或适用的更短期间内保持不变。 处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。 （3）应收款项 公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权， 以及公司持有的其他企业的不 包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、应 收票据、预付账款、长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初 始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。 收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损 益。 （4）可供出售金融资产 取得时按公允价值 （扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领 取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。 期末以公允价值计量且将 公允价值变动计入资本公积（其他资本公积） 。 处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同 时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转 出，计入投资损益。 （5）其他金融负债 按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。 采用摊余成本进行后续 计量。 3、 金融资产转移的确认依据和计量方法 公司发生金融资产转移时， 如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转 移给转入方， 则终止确认该金融资产； 如保留了金融资产所有权上几乎所有的 风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时， 采用实质重于形 式的原则。 公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。 金融资 产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益： （1）所转移金融资产的账面价值； （2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额 （涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值， 在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊， 并将下列两项金额的差额计入当期损益： （1）终止确认部分的账面价值； （2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额 中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情 形）之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的， 继续确认该金融资产， 所收到的对价确 认为一项金融负债。 4、 金融负债终止确认条件 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的， 则终止确认该金融负债或其一部 分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债， 且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的， 则终止确认现存金融 负债，并同时确认新金融负债。 对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的， 则终止确认现存金融 负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价 （包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 本公司若回购部分金融负债的， 在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的 相对公允价值， 将该金融负债整体的账面价值进行分配。 分配给终止确认部分 的账面价值与支付的对价 （包括转出的非现金资产或承担的新金融负债） 之间 的差额，计入当期损益。 5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法 本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部 （或：部分）直接参考 期末活跃市场中的报价。 6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提 除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外， 本公司于资产负债表 日对金融资产的账面价值进行检查， 如果有客观证据表明某项金融资产发生减 值的，计提减值准备。 （1）可供出售金融资产的减值准备：

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降， 或在综合考虑各种相关 因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接 计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。 对于已确认减值损失的可供出售债务工具， 在随后的会计期间公允价值已上升 且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的， 原确认的减值损失予以 转回，计入当期损益。 可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。 本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为： 可供出售权益工具投资的公允价值下跌超过初始成本的 50%。 本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“非暂时性”的标准为： 可供出售权益工具投资的公允价值连续下跌时间超过 1 年。 （2）持有至到期投资的减值准备：

内容: 持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处 理。

内容: (十) 应收款项坏账准备 1、 单项金额重大的应收款项坏账准备计提： 单项金额重大的判断依据或金额标准： 金额超过 3,000 万元（不含 3,000 万元）以上的应收款项。 单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法： 单独进行减值测试， 如有客观证据表明其已发生减值， 按预计未来现金流量现 值低于其账面价值的差额计提坏账准备， 计入当期损益。 单独测试未发生减值 的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。 2、 组合 1 组合 2 按组合计提坏账准备应收款项： 确定组合的依据 合并范围内的应收账款和其他应收款 单独测试未发生减值的，以及合并范围外的应收 账款和其他应收款

内容: 按组合计提坏账准备的计提方法 组合 1 组合 2 不计提 账龄分析法

内容: 除已单独计提减值准备以及合并范围内的应收账款和其他应收款外， 公司根据 以前年度与之相同或相类似的、 按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收 款项（应收账款和其他应收款）组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定 坏账准备计提的比例，组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 账龄 1 年以内（含 1 年） 1－2 年 2－3 年 3－4 年 4－5 年 5 年以上

内容: 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款： 如有客观证据表明单项金额不重大的应收款项发生减值的， 根据其未来现金流 量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。 期末对于不适用按类似信用风险特征组合的应收票据、 预付账款和长期应收款 均进行单项减值测试。 如有客观证据表明其发生了减值的， 根据其未来现金流 量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。如经减值测试 未发现减值的，则不计提坏账准备。

内容: (十一) 存货 1、 存货的分类 存货分类为：开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、工程施工、 库存商品、周转材料等。 2、 发出存货的计价方法 存货发出时按先进先出法计价。 3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 （1）除开发产品、开发成本的存货： 期末对存货进行全面清查后， 按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货 跌价准备。 库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货， 在正常生产经营过程 中， 以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额， 确定其可 变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产 成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、 估计的销售费用和相关税 费后的金额， 确定其可变现净值； 为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货， 其可变现净值以合同价格为基础计算， 若持有存货的数量多于销售合同订购数 量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备； 但对于数量繁多、 单价较低的存货， 按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、 具有相同或类似最终用途或目的， 且难以与其他项目分开计量的存货， 则合并 计提存货跌价准备。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: （2）开发产品、开发成本： 按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开发成本的层次、朝 向、房型等因素，确定预计售价，对其计提跌价准备。 存货跌价准备按单个存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价 准备。 以前减记存货价值的影响因素已经消失的， 减记的金额予以恢复， 并在原已计 提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外， 存货项目的可变现净值以资 产负债表日市场价格为基础确定。 资产负债表日市场价格异常的判断依据为： 在报告期资产负债表日的价格没有 足够成交量支持， 或者从资产负债表日后事项期间的价格趋势判断资产负债表 日的价格为非正常波动形成等。 本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。 4、 存货的盘存制度 采用永续盘存制。 5、 低值易耗品和包装物的摊销方法 （1）低值易耗品采用五五摊销法； （2）包装物采用一次转销法。 （3）开发用土地的核算方法 纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本； 连同房产整体开发的项目， 其费用可分清负担对象的， 一般按实际面积分摊记 入商品房成本。 （4）公共配套设施费用的核算方法 不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本； 能有偿转让的公共配套设施： 以各配套设施项目作为成本核算对象， 归集所发 生的成本。 6、 维修基金的核算方法 按上海市物价局、上海市房地产局公布的沪价房（1996）第 116 号、第 157 号文的规定，提取维修基金，计入开发成本，支付给物业管理公司。 7、 质量保证金的核算方法 按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付 的土建安装工程款中预留扣下， 列为其他应付款。 在保修期内由于质量而发生 的维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清算。 (十二) 长期股权投资

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 投资成本的确定 （1）企业合并形成的长期股权投资 同一控制下的企业合并： 公司以支付现金、 转让非现金资产或承担债务方式以 及以发行权益性证券作为合并对价的， 在合并日按照取得被合并方所有者权益 账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。 长期股权投资初始投资成 本与支付合并对价之间的差额， 调整资本公积中的股本溢价； 资本公积中的股 本溢价不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进 行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损 益。 非同一控制下的企业合并： 公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资 的初始投资成本。 合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出 的资产、 发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。 购买方为企业 合并而发生的审计、 法律服务、 评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于 发生时计入当期损益； 购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的 交易费用， 计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 通过多次交易分步 实现的非同一控制下企业合并， 以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面 价值与购买日新增投资成本之和， 作为该项投资的初始投资成本。 本公司将合 并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分， 按照其在购买日的公 允价值计入企业合并成本。 （2）其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资， 按照实际支付的购买价款作为初始投资 成本。 以发行权益性证券取得的长期股权投资， 按照发行权益性证券的公允价值作为 初始投资成本。 投资者投入的长期股权投资， 按照投资合同或协议约定的价值 （扣除已宣告但 尚未发放的现金股利或利润） 作为初始投资成本， 但合同或协议约定价值不公 允的除外。 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可 靠计量的前提下， 非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价 值为基础确定其初始投资成本， 除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加 可靠； 不满足上述前提的非货币性资产交换， 以换出资产的账面价值和应支付 的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确 定。

内容: 后续计量及损益确认 （1）后续计量

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 公司对子公司的长期股权投资， 采用成本法核算， 编制合并财务报表时按照权 益法进行调整。 对被投资单位不具有共同控制或重大影响， 并且在活跃市场中没有报价、 公允 价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。 对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资， 采用权益法核算。 初 始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额， 不调整长期股权投资的初始投资成本； 初始投资成本小于投资时应享有被投资 单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理： 对于被投资单位除净损 益以外所有者权益的其他变动， 在持股比例不变的情况下， 公司按照持股比例 计算应享有或承担的部分， 调整长期股权投资的账面价值， 同时增加或减少资 本公积（其他资本公积） 。 （2）损益确认 成本法下， 除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的 现金股利或利润外， 公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认 投资收益。 权益法下， 在被投资单位账面净利润的基础上考虑： 被投资单位与本公司采用 的会计政策及会计期间不一致， 按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位 财务报表进行调整； 以取得投资时被投资单位固定资产、 无形资产的公允价值 为基础计提的折旧额或摊销额以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净 利润的影响； 对本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易予以 抵销等事项的适当调整后，确认应享有或应负担被投资单位的净利润或净亏 损。 在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先， 冲减长期股权投资的账面价值。 其次， 长期股权投资的账面价值不足以冲减的， 以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投 资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合 同或协议约定企业仍承担额外义务的， 按预计承担的义务确认预计负债， 计入 当期投资损失。 被投资单位以后期间实现盈利的， 公司在扣除未确认的亏损分 担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其 他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值， 同 时确认投资收益。 在持有投资期间， 被投资单位能够提供合并财务报表的， 应当以合并财务报表 中的净利润和其他权益变动为基础进行核算。 3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 共同控制， 是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制， 仅在与该项经济 活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。 投

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 资企业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。 重大影响， 是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力， 但并不能够 控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 投资企业能够对被投资单位 施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。 4、 减值测试方法及减值准备计提方法 重大影响以下的、 在活跃市场中没有报价、 公允价值不能可靠计量的长期股权 投资， 其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来 现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。 除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资， 如果可收 回金额的计量结果表明， 该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的， 将 差额确认为减值损失。 长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。 (十三) 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出 租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行 建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租 的建筑物） 。 公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产 －出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无 形资产相同的摊销政策执行。 公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认 相应的减值损失。 投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。 (十四) 固定资产 1、 固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超 过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 2、 各类固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法分类计提， 根据固定资产类别、 预计使用寿命和 预计净残值率确定折旧率。 如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同 方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。 融资租赁方式租入的固定资产， 能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所 有权的， 在租赁资产尚可使用年限内计提折旧； 无法合理确定租赁期届满时能

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 够取得租赁资产所有权的， 在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期 间内计提折旧。 各类固定资产折旧年限和年折旧率如下： 类别 房屋及建筑物 电子设备 运输设备 其他设备 3、 折旧年限（年） 30-40 5-6 5 5 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。 固定资产存在减值迹象的， 估计其可收回金额。 可收回金额根据固定资产的公 允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间 较高者确定。 当固定资产的可收回金额低于其账面价值的， 将固定资产的账面价值减记至可 收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相 应的固定资产减值准备。 固定资产减值损失确认后， 减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整， 以使 该固定资产在剩余使用寿命内， 系统地分摊调整后的固定资产账面价值 （扣除 预计净残值） 。 固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 有迹象表明一项固定资产可能发生减值的， 企业以单项固定资产为基础估计其 可收回金额。 企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的， 以该固定资 产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 (十五) 在建工程 1、 在建工程的类别 在建工程以立项项目分类核算。 2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出， 作为 固定资产的入账价值。 所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态， 但 尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或 者工程实际成本等， 按估计的价值转入固定资产， 并按本公司固定资产折旧政 策计提固定资产的折旧， 待办理竣工决算后， 再按实际成本调整原来的暂估价 值，但不调整原已计提的折旧额。 残值率（%） 5 5 5 5 年折旧率（%） 2.375-3.167 15.83-19 19 19

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法 公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。 在建工程存在减值迹象的， 估计其可收回金额。 有迹象表明一项在建工程可能 发生减值的， 企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。 企业难以对单项 在建工程的可收回金额进行估计的， 以该在建工程所属的资产组为基础确定资 产组的可收回金额。 可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计 未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 当在建工程的可收回金额低于其账面价值的， 将在建工程的账面价值减记至可 收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相 应的在建工程减值准备。 在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

内容: (十六) 借款费用 1、 借款费用资本化的确认原则 借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而 发生的汇兑差额等。 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产 的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额 确认为费用，计入当期损益。 符合资本化条件的资产， 是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达 到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化： （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资 产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （2）借款费用已经发生； （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已 经开始。 2、 借款费用资本化期间 资本化期间， 指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间， 借款费 用暂停资本化的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时， 借 款费用停止资本化。 当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时， 该部分资产借款费用停止资本化。 购建或者生产的资产的各部分分别完工， 但必须等到整体完工后才可使用或可 对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 暂停资本化期间 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、 且中断时间连 续超过 3 个月的， 则借款费用暂停资本化； 该项中断如是所购建或生产的符合 资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序， 则借款费 用继续资本化。 在中断期间发生的借款费用确认为当期损益， 直至资产的购建 或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

内容: 借款费用资本化金额的计算方法 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款， 以专门借款当 期实际发生的借款费用， 减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或 进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款， 根据累计资产 支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化 率， 计算确定一般借款应予资本化的利息金额。 资本化率根据一般借款加权平 均利率计算确定。 借款存在折价或者溢价的， 按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或 者溢价金额，调整每期利息金额。

内容: (十七) 无形资产 1、 无形资产的计价方法 （1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量； 外购无形资产的成本， 包括购买价款、 相关税费以及直接归属于使该项资产达 到预定用途所发生的其他支出。 购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支 付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。 债务重组取得债务人用以抵债的无形资产， 以该无形资产的公允价值为基础确 定其入账价值， 并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之 间的差额，计入当期损益； 在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可 靠计量的前提下， 非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为 基础确定其入账价值， 除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠； 不 满足上述前提的非货币性资产交换， 以换出资产的账面价值和应支付的相关税 费作为换入无形资产的成本，不确认损益。 以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确 定其入账价值； 以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价 值确定其入账价值。 内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务 成本、 注册费、 在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本 化条件的利息费用， 以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费 用。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: （2）后续计量 在取得无形资产时分析判断其使用寿命。 对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊 销； 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的， 视为使用寿命不确定的无 形资产，不予摊销。 2、 软件 特许经营权 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况： 项 目 预计使用寿命 10 年 10 年 依 据

内容: 每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据： 截至资产负债表日,本公司没有使用寿命不确定的无形资产。 每期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。 经复核，该类无形资产的使用寿命仍为不确定。 4、 无形资产减值准备的计提 对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。 对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。 对无形资产进行减值测试， 估计其可收回金额。 有迹象表明一项无形资产可能 发生减值的， 公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。 公司难以对单项 资产的可收回金额进行估计的， 以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资 产组的可收回金额。 可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计 未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 当无形资产的可收回金额低于其账面价值的， 将无形资产的账面价值减记至可 收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相 应的无形资产减值准备。 无形资产减值损失确认后， 减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相 应调整， 以使该无形资产在剩余使用寿命内， 系统地分摊调整后的无形资产账 面价值（扣除预计净残值） 。 无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 (十八) 长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项 费用。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 摊销方法 长期待摊费用在受益期内平均摊销

内容: 摊销年限 摊销期限 18 年 14 年 10 年 10 年 依据 租赁合同年限 租赁合同年限 预计可使用年限 租赁合同年限

内容: 项目名称 创邑金沙谷改造项目 幸福湾改建项目 装修工程 东浩环保工程项目 (十九) 收入 1、

内容: 销售商品收入确认和计量原则

内容: （1）销售商品收入确认和计量的总体原则 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方； 公司既没有保留与所 有权相联系的继续管理权， 也没有对已售出的商品实施有效控制； 收入的金额 能够可靠地计量； 相关的经济利益很可能流入企业； 相关的已发生或将发生的 成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。 （2）本公司销售商品收入确认的确认标准及收入确认时间的具体判断标准 在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售 合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，双方办妥房屋交 接手续，房地产相关成本能够可靠的计量时确认销售收入的实现。 （3）关于本公司销售商品收入相应的业务特点分析和介绍 本公司房产销售方面主要销售商品房、经济适用房及配套商品房。 商品房主要指本公司开发的或购入的产权归属于本公司及下属子公司或控股 公司的住宅及商业地产，例如普通住宅、办公楼、商场商铺等。经济适用房 是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位 建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。配套商品房是因市政工程 动迁而为居民建造的商品房。按照规定配套商品房在销售过程中，对于购买 对象及其条件需由相关政府部门和单位作专门审核，符合条件方能购买。

内容: 让渡资产使用权收入的确认和计量原则 （1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则 与交易相关的经济利益很可能流入企业， 收入的金额能够可靠地计量时。 分别 下列情况确定让渡资产使用权收入金额： ①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。 ②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: （2）本公司确认让渡资产使用权收入的依据 以订立合同，按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业，收入 的金额能够可靠的计量时确认营业收入的实现。 （3）关于本公司让渡资产使用权收入相应的业务特点分析和介绍 主要包括投资性房地产等资产租赁收入、使用费收入、利息收入等。 3、 手续费收入的确认和计量原则 手续费收入，客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定 的收费标准，确认手续费收入，并直接在客户保证金账户中结算扣除。 (二十) 政府补助 1、 类型 政府补助， 是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。 分为与资 产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 2、 会计处理 与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按 照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入； 与收益相关的政府补助， 用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的， 取得时 确认为递延收益， 在确认相关费用的期间计入当期营业外收入； 用于补偿企业 已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。 (二十一) 递延所得税资产和递延所得税负债

内容: 对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可 抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。 对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。 不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企 业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的 其他交易或事项。 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行 时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资 产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者 是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回 的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资 产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 (二十二) 经营租赁 经营租赁会计处理 （1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用， 计入当期费用。 资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时， 公司将该部分费用从 租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。 （2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直 线法进行分摊， 确认为租赁收入。 公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用， 计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁 收入确认相同的基础分期计入当期收益。 公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时， 公司将该部分费用从租金 收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。 (二十三) 关联方

内容: 一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一 方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而 不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。 本公司的关联方包括但不限于： （1）本公司的母公司； （2）本公司的子公司； （3）与本公司受同一母公司控制的其他企业； （4）对本公司实施共同控制的投资方； （5）对本公司施加重大影响的投资方； （6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司； （7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司； （8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ； （9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员； （10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控 制、共同控制的其他企业。 (二十四) 1、 主要会计政策、会计估计的变更 会计政策变更 本报告期公司主要会计政策未发生变更。 2、 会计估计变更

内容: （1）公司对会计估计变更适用时点的确定原则： 根据税法相关规定和公司目前相关资产的使用及维修情况，公司于 2012 年 1 月 1 日起对运输设备折旧年限的会计估计做相应变更。 （2）本期主要会计估计变更

内容: 会计估计变更的内容和 审批程序 受影响的报表项目名称 74 开始适用时点 影响金额

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 前期会计差错更正 追溯重述法 本报告期未发生采用追溯重述法的前期会计差错更正事项。

内容: 未来适用法 本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。

内容: 税项 公司主要税种和税率 税 种 计税依据 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基 础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税 额后，差额部分为应交增值税 税率 6%、17%

内容: 营业税 城市维护建设税 企业所得税

内容: 按应税营业收入计征 按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计征 按应纳税所得额计征

内容: 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征

内容: 率、按收入 的 2%预缴

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 企业合并及合并财务报表 （本节下列表式数据中的金额单位，除非特别注明外均为人民币万元。 ）

内容: 子公司情况 1、 通过设立或投资等方式取得的子公司

内容: 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 金额 从母公司所有 者权益冲减子 公司少数股东 分担的本期亏 损超过少数股 东在该子公司 期初所有者权 益中所享有份 额后的余额

内容: 实质上构 成对子公 司净投资 的其他项 目余额

内容: 国内贸易（除专营） ，展

内容: 一人有限责任公 上海 服务产业 18,000

内容: 品（不含熟食卤味、冷 18,000 冻冷藏） 【企业经营涉 。 100 100 是

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 实质上构 成对子公 司净投资 的其他项 目余额

内容: 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 金额

内容: 从母公司所有 者权益冲减子 公司少数股东 分担的本期亏 损超过少数股 东在该子公司 期初所有者权 益中所享有份 额后的余额

内容: 物业管理，资产管理， 实业投资，在投资、财 务、商务、企业管理、 微电子、计算机软硬件 及外围设备、高科技产 业领域内的―四技‖服务， 国内贸易（不含国家专 营、专控、专卖商品） ， 上海科技京城 一人有限责任公 管理发展有限 司（法人独资） 公司 票，订房服务，会务服 务，展览展示，办公设 备保养及维修，广告设 计、制作、发布，代理 国内各类广告，附设分 支机构（以上经营范围 涉及许可经营的凭许可 证经营） 。 上海 服务产业 1,350 业形象策划，代办车船 1,350 100 100 是 停车库经营、管理，企

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 实质上构 成对子公 司净投资 的其他项 目余额

内容: 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 金额

内容: 为本市场内电子电器元 器件、微型计算机软硬 件及配件、仪器仪表、 上海赛格电子 有限责任公司 市场经营管理 （国内合资） 有限公司 经营者提供市场管理服 务。 （以上涉及行政许可 的，凭许可证经营） 房地产开发经营；室内 装潢；物业管理；机械 设备安装（含维修） 、金 属材料、木材、五金交 上海欣南房地 有限责任公司 产开发有限公 （国内合资） 司 材、 汽车配件， 销售。 （涉 及行政许可的，凭许可 证经营） 上海 房地产业 1,000 电、日用百货、化工原 料（除危险品） 、电工器 1,000 100 100 是 上海 服务产业 500 音响设备、灯具的商品 电子设备、五金交电、 275 55 55 是 1,042.76

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 实质上构 成对子公 司净投资 的其他项 目余额

内容: 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 金额

内容: 询，投资咨询（除金融， 除专项） ，房地产咨询 （以上均不得从事经 纪） ，房屋租赁（手产权 人委托） （除经纪） ，广 告设计、制作，会展服 务，企业形象策划及营 销策划，市场信息咨询 与调查（不得从事社会 调查、社会调研、民意 调查、民意测验） ，室内 装潢；销售：工艺品（除 文物） 百货， ， 五金交电， 针纺织品，计算机及配 件，电子产品，体育用 品，建材，机电产品（涉 及行政许可的，凭许可 证经营）

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 实质上构 成对子公 司净投资 的其他项 目余额

内容: 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 金额

内容: 房地产开发、经营、咨 询；物业管理；建筑材 上海怡隆置业 有限公司 有限责任公司 上海 （国内合资） 料、木材、五金交电、 百货销售。 嘉兴科技京城高新技术 产业区的投资开发建 设、物业管理（凭资质 证经营）高新技术产业 嘉兴科技京城 高新技术产业 有限责任公司 区开发有限公 司 嘉兴 房地产业 20,000 营） （上述经营范围不 。 含国家法律法规规定禁 止，限制和许可经营的 项目） 资讯服务;房地产开发经 营（凭有效资质证书经 20,000 100 100 是 房地产业 3,333.33 料、装潢材料、金属材 3,333.33 100 100 是

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 实质上构 成对子公 司净投资 的其他项 目余额

内容: 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 金额

内容: 投资管理；投资咨询； 市场信息咨询与调查； 商务信息咨询；企业形 象策划与营销策划；在 上海幸福湾投 资管理有限公 司 一人有限责任公 司(法人独资) 计算机、电子通信、网 上海 服务产业 2,800 络专业科技领域内从事 技术开发、技术转让、 技术咨询、技术服务； 工艺品销售；停车（库） 服务（涉及行政许可的， 凭许可证经营） 。 房地产开发、经营，物 业管理，室内装潢，机 械设备安装及维修，销 售建筑装潢材料、金属 材料、木材、五金交电、 上海欣沁置业 有限公司 一人有限责任公 司（法人独资） 电工器材、化工产品及 上海 房地产业 58,800 原料（除危险、监控、 易制毒化学品，民用爆 炸物品） 、汽车配件、日 用百货。 （企业经营涉及 行政许可的，凭许可证 件经营） 。 58,800 100 100 是 2,800 100 100 是

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 实质上构 成对子公 司净投资 的其他项 目余额

内容: 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 金额

内容: 房地产开发、经营、咨 询；投资管理；建材销 上海新佘山置 业有限公司 有限责任公司 上海 （国内合资） 房地产业 5,000 售；园林绿化；物业管 理。 （企业经营涉及行政 许可的，凭许可证件经 营） 。 物业管理（凭有效资质 证书经营） ；建筑物清洁 服务；房地产中介服务； 嘉兴精诚物业 管理有限公司 有限责任公司 嘉兴 （法人独资） 服务产业 50 家政服务；绿化养护； 日用百货的销售。 （上述 经营范围不含国家法律 法规规定禁止、限制和 许可经营的项目） 50 100 100 是 3,250 65 65 是 1,709.52

内容: 注：上海欣南房地产开发有限公司由本公司投资 95% ，本公司下属子公司上海欣龙企业发展有限公司投资 5%； 上海怡隆置业有限公司由本公司投资 55%，本公司下属子公司上海欣龙企业发展有限公司投资 45%； 嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司由本公司下属子公司上海欣龙企业发展有限公司和上海科技京城管理有限公司共同投资设立； 上海幸福湾投资管理有限公司由本公司下属子公司上海弘浦商业经营管理有限公司投资设立；

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 嘉兴精诚物业管理有限公司由嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司投资设立。

内容: 通过同一控制下企业合并取得的子公司

内容: 从母公司所有者权益 少数股东 实质上构成 持股 表决权 期末实际 子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 出资额 投资的其他 项目余额 (%) (%) 对子公司净 比例 比例 并报表 益 数股东损 期初所有者权益中所 益的金额 享有份额后的余额 房地产经营 有限责任公 上海恒立房 司（台港澳 地产有限公 与境内合 司 资） 设施和场地） 一人有限责 华闻期货经 任公司（法 纪有限公司 人独资） 上海 纪 期货经 10,000 纪， 金融期货 经纪 10,000 100 100 是 商品期货经 上海 开发 房地产 USD2,353 配套服务设 施 （提供服务 12,393.29 95 95 是 572.65 开发及内部 是否合 少数股东权 于冲减少 少数股东在该子公司 权益中用 分担的本期亏损超过 冲减子公司少数股东

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 通过非同一控制下企业合并取得的子公司

内容: 期末实际出 资额 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例(%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东权 益中用于冲 减少数股东 损益的金额 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 分担的本期亏损超过 少数股东在该子公司 期初所有者权益中所 享有份额后的余额

内容: 嘉兴市昊基房 地产有限公司

内容: 有限责任 公司（法 人独资） 销售电子产品、工艺美术品、化 妆品、日用品；信息咨询（中介 嘉兴 房地产业 2,000 房地产开发经营（凭资质经营） 2,000 100 100 是

内容: 北京世纪昌运 商贸有限公司

内容: 除外） 劳务服务； ； 承办展览展示； 北京 服务产业 4,000 技术开发；投资管理；物业管理； 物业管理；出租商业用房；出租 办法用房。 （未经专项审批的项目 除外） 在批租地块内进行房地产开发经 4,000 100 100 是

内容: 上海鸿泰房地 产有限公司

内容: 有限责任 公司（国 内合资） 上海 房地产业 60,391.7673

内容: 营、出租和出售、物业管理、咨 询服务及相应的配套商业服务的 场地和设施（涉及许可经营的凭 许可证经营） 。 33,215.4775 55 55 是 27,094.02

内容: 注：嘉兴市昊基房地产有限公司由本公司下属子公司上海怡隆置业有限公司投资成立； 北京世纪昌运商贸有限公司由本公司投资 96%，本公司下属子公司上海科技京城管理发展有限公司投资 4%。

内容: 合并范围发生变更的说明 本期合并范围与上期一致，未发生变更。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 合并财务报表主要项目注释 （以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）

内容: 项 目 期末余额 年初余额

内容: 其中无受限制的货币资金。

内容: 应收账款 1、 应收账款账龄分析

内容: 1 年以内（含 1 年） 1-2 年（含 2 年） 2-3 年（含 3 年） 3-4 年（含 4 年） 4-5 年（含 5 年） 5 年以上 合 计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 期末余额 账面余额 种 类 比例 金额 （%） 单项金额重 大并单项计 提坏账准备 的应收账款 按组合计提 坏账准备的 应收账款 合并范围内 期末单独测 试未发生减 值的不计提 坏账准备的 应收账款组 合 非合并范围 账龄分析法 58,419,688.88 计提的应收 账款组合 组合小计 单项金额虽 不重大但单 项计提坏账 准备的应收 账款 合 计 58,419,688.88 100.00 3,037,658.61 19,256,942.16 58,419,688.88 100.00 3,037,658.61 5.20 19,256,942.16 100.00 3,037,658.61 5.20 19,256,942.16 金额 （%） 比例 金额 坏账准备 账面余额

内容: 年初余额 坏账准备 比例 金额 （%） （%） 比例

内容: 应收账款种类的说明： （1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。 （2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

内容: 期末余额 账 龄 账面余额 坏账准备 金额 比例 金额 比例 年初余额 账面余额 坏账准备

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: （3）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。

内容: 本期无转回或收回本报告期前全额计提或计提减值准备金额较大的应收账 款。

内容: 本报告期无实际核销的应收账款情况。

内容: 期末应收账款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。

内容: 应收账款中欠款金额前五名单位情况

内容: 上海融嘉实业发展有限公司 上海市黄浦区住房保障事务中心 上海航头资产管理有限公司 黄正球 连自力

内容: 期末应收账款中无关联方欠款。

内容: 无终止确认的应收款项情况。

内容: 无以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 期末余额 账面余额 坏账准备 比例 金额 （%） 金额 （%） 比例 金额 （%） 账面余额 比例 金额 （%） 年初余额 坏账准备 比例

内容: 其他应收款种类的说明： （1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。 （2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: （3）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。

内容: 本期无转回或收回本报告期前全额计提或计提减值准备金额较大的其他应收 款。

内容: 本报告期无实际核销的其他应收款情况。

内容: 期末其他应收款中无持本公司 5％以上 （含 5％） 表决权股份的股东单位欠款。

内容: 其他应收款金额前五名单位情况

内容: 上海市浦东新区物业管理 物业管理机构 中心 嘉兴市住房保障局 维修基金管理机构 11,130,518.46 1 年以内 51.05

内容: 住宅物业保 修金 预付维修基 4,251,851.10 1 年以内 19.50 金 支付租赁押

内容: 上海幸福摩托车有限公司 上海朝兴建设有限公司 上海市住宅建设发展中心 合 计

内容: 租赁单位 建设单位 土地拍卖机构

内容: 4-5 年 1 年以内 5 年以上

内容: 金 代垫水电费 投标保证金

内容: 期末其他应收款中无关联方欠款。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 无终止确认的其他应收款情况。

内容: 无以其他应收款为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金 额。

内容: 1 年以内 1至2年 2至3年 3 年以上 合

内容: 预付款项账龄的说明： 账龄超过一年的预付款项为 40,448,583.00 元，主要为预付上海绿地建设（集团）有 限公司工程款项，因为工程进度与合同约定支付时间的原因，该款项尚未结清。 2、 预付款项金额前五名单位情况

内容: 与本公司关系 建设单位 限公司 上海市住安建设发展股 建设单位 份有限公司 嘉兴市秀洲区发展计划 供应商 与统计局 上海尚盛建筑装饰工程 装修单位 有限公司 上海期货信息技术有限 供应商 公司 合 计 530,000.00 221,196,387.30 1 年以内 838,023.50 1 年以内 预付装修款 预付机房租赁服 务费 1,143,077.00 1-3 年 预付货款 82,538,316.80 1 年以内 预付工程款 账面余额 136,146,970.00 时间 1 年以内，1-2 年 未结算原因 预付工程款

内容: 单位名称 上海绿地建设（集团）有

内容: 期末预付款项中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 其中： 期末数中账面价值人民币 2,428,700,367.81 元的存货用于抵押，详见本附注 八（一）6。

内容: 存货跌价准备 年初余额 5,757,727.80 本期计提额 本期减少额 转回 转销 期末余额 5,757,727.80

内容: 计入期末存货余额的借款费用资本化金额

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 一年内到期的非流动资产 项目 期末余额 年初余额

内容: 一年内到期的长期应收款 一年内到期的可供出售金融资产 一年内到期的持有至到期投资 一年内到期的其他非流动资产 合 计 20,000,000.00 20,000,000.00

内容: 注：一年内到期的其他非流动资产系购买新华信托华锦 16 号-太原星河湾贷款集合资金 信托计划。

内容: 应收货币保证金 应收质押保证金 应收结算担保金 建信月盈安心理财基金 上海国际信托有限公司现金丰利信托计划 合

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 1、应收货币保证金 项 目 期末余额 年初余额

内容: 2、应收质押保证金 项 目 年末余额 年初余额 1,816,650.00

内容: 联营企业 其他股权投资 小计 减：减值准备

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 联营企业相关信息 （金额单位：人民币万元）

内容: 被投资单位名称 上海微电子设计有限公司 中泰信托投资有限责任公 司 江西瑞奇期货经纪有限公 司 上海上体产业发展有限公 司 上海彼菱计算机软件有限 公司（注） 23.00 23.00 25.00 25.00 43.75 43.75

内容: 注：上海彼菱计算机软件有限公司处于歇业状态，投资成本 240,000.00 元，累计确认损失 240,000.00 元。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 在被投 其中：联营企业 资单位 资单位 与表决权比例不一致的 持股比 动中享有的份额 例(%) 比例(%) 表决权 说明 减值准备 值准备 利 在被投 在被投资单位持股比例 本期计提减 本期现金红 期末余额

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 在被投 在被投资单位持股比例 资单位 与表决权比例不一致的 表决权 说明 比例(%) 152,551.00 减值准备 值准备 利 本期计提减 本期现金红

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 向投资企业转移资金的能力未受到限制。

内容: 本期无以明显高于账面价值的价格出售长期股权投资的情况。

内容: 1．账面原值合计 （1）房屋、建筑物 （2）土地使用权 2．累计折旧和累计摊销合计 （1）房屋、建筑物 （2）土地使用权 3．投资性房地产净值合计 （1）房屋、建筑物 （2）土地使用权 4．投资性房地产减值准备累 计金额合计 （1）房屋、建筑物 （2）土地使用权 5．投资性房地产账面价值合 计 （1）房屋、建筑物 （2）土地使用权

内容: 投资性房地产的说明： 期末用于抵押的投资性房地产账面价值为 557,848,659.73 元，详见本附注八（一）6。 2012 年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为 34,243,435.55 元。 2012 年度本公司处置了账面价值 87,939,047.33 元(原价 115,896,744.41 元)的投资性 房地产，处置收益为 151,390,160.25 元。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: (十一) 固定资产 1、

内容: 项目 一、账面原值合计： 其中：房屋及建筑物 运输设备 电子设备 其他设备

内容: 二、累计折旧合计： 其中：房屋及建筑物 运输设备 电子设备 其他设备 三、 固定资产账面净值 合计 其中：房屋及建筑物 运输设备 电子设备 其他设备 四、减值准备合计 其中：房屋及建筑物 运输设备 电子设备 其他设备 五、 固定资产账面价值 合计 其中：房屋及建筑物 运输设备 电子设备 其他设备

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 期末无暂时闲置的固定资产。

内容: 无通过融资租赁租入的固定资产。

内容: 无通过经营租赁租出的固定资产。

内容: 期末无持有待售的固定资产。

内容: 期末无未办妥产权证书的固定资产。

内容: 本期无以明显高于账面价值的价格出售固定资产。

内容: (十二) 无形资产 1、

内容: 1、账面原值合计 (1).软件 (2).特许经营权 2、累计摊销合计 (1).软件 (2).特许经营权 3、无形资产账面净值合计 (1).软件 (2).特许经营权 4、减值准备合计 (1).软件 (2).特许经营权 无形资产账面价值合计 (1).软件 (2).特许经营权

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 创邑金沙谷改造项目 幸福湾改建项目 装修工程 东浩环保工程项目 其他 合 计

内容: 注：幸福湾改建项目本期其他减少 5,341,525.56 元，系冲回应付成本。

内容: （3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期： 项 2014 年 目 期末余额 390,960.22 年初余额 292,535.44

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 本期减少 项 目 年初余额 本期增加 转 回 无形资产减值准备 商誉减值准备 其他 合 计 25,458,225.10 2,885,516.01 28,343,741.11 转 销 期末余额

内容: (十七) 短期借款 项 质押借款 抵押借款 保证借款 信用借款 合 计 80,000,000.00 80,000,000.00 目 期末余额 年初余额

内容: 期末数中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。

内容: 期末数中无欠关联方款项。

内容: 未结转原因 公房款未结算 尚未支付房租

内容: 上海虹房(集团)有限公司 上海东浩环保装备有限公司

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 上海轻亚机电物资有限公司 上海乐吉产电有限公司

内容: 工程款未结算 工程款未结算

内容: 期末数中无预收持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。

内容: 期末数中无预收关联方款项。

内容: 账龄超过一年的大额预收款项情况的说明： 期末余额 3,274,022.84 1,153,672.10 1,147,514.92 1,002,859.28 未结转原因 房款尚未结清 房款尚未结清 房款尚未结清 房款尚未结清

内容: 单位或自然人名称 富伟 法年斯有限公司 袁栋坤 何宝芝

内容: (二十) 应付手续费及佣金 1、 应付手续费及佣金情况 期末余额 224,764.12 2、 年初余额 38,753.25

内容: 期末余额中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。

内容: （1）工资、奖金、津贴和补贴 （2）职工福利费 （3）社会保险费 （4）住房公积金 （5）工会经费和职工教育经费 （6）辞退福利 （7）其他 合 计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 期末应付职工薪酬中无属于拖欠性质的金额。

内容: (二十二) 增值税 消费税 营业税 企业所得税 个人所得税

内容: 城市维护建设税 房产税 土地增值税 教育费附加 河道管理费 土地使用税 印花税 其他

内容: (二十四) 单位名称 国有法人股 国有法人股 国有法人股 国有法人股 国有法人股 合 计

内容: 其他应付款 其他应付款情况： 项 目 期末余额 年初余额

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 期末数中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。

内容: 期末数中无欠关联方款项。

内容: 上海佘山国家旅游度假区联合发展有限公司 上海良盛实业有限公司 科技京城-维修基金 科技京城租户

内容: 上海佘山国家旅游度假区联合发展有限公司 长宁区建设和交通委员会 上海良盛实业有限公司 上海融嘉实业发展有限公司 江苏新路达建筑有限公司

内容: (二十六) 期货风险准备金

内容: 期货风险准备金本期增减变动情况

内容: 本年度期货风险准备金系按手续费收入的 5%计提。

内容: 本期无动用期货风险准备金情况。

内容: 一年内到期的非流动负债 一年内到期的非流动负债明细 项 目 期末余额 52,170,000.00 年初余额 183,695,000.00

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 注：抵押情况详见本附注八（一）6。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: （2）一年内到期的长期借款：

内容: （3）一年内到期的长期借款中无逾期借款。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 应付货币保证金 应付质押保证金 合

内容: 长期借款分类 借款类别 期末余额 年初余额

内容: 注：抵押情况详见本附注八（一）6。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 农行浦东大道分行 农行浦东分行 华夏银行外滩支行 宁波银行上海分行 中国农业银行不夜城支行 建设银行松江支行 合

内容: 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额

内容: 债券 债券名称 面值 发行日期 期限 面值

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 本期变动增（+）减（－） 目 年初余额 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 期末余额

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 项 目 1.资本溢价（股本溢价） （1）投资者投入的资本 （2）同一控制下企业合并的影响 （3）收购少数股东股权支付对价与

内容: -47,029,383.68 净资产份额的差额 小计 2.其他资本公积 （1）被投资单位除净损益外所有者 58,535,216.34 权益其他变动 （2）可供出售金融资产公允价值变 动产生的利得或损失 （3）原制度资本公积转入 （4）政府因公共利益搬迁给予的搬 迁补偿款的结余 小计 58,535,216.34 13,690,761.96 13,690,761.96 1,024,494,220.17

内容: 注：权益法下被投资单位其他所有者权益变动增加资本公积 13,690,761.96 元。 (三十三)

内容: 法定盈余公积 任意盈余公积 合 计

内容: 本年根据税后净利润的 10%计提盈余公积 19,645,099.33 元。 (三十四) 项 目 一般风险准备 年初余额 1,987,652.20 本期计提数 本期动用数 期末余额 1,987,652.20

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 未分配利润 项 目 金 额 提取或分配比例

内容: 年初未分配利润 加： 本期归属于母公司所有者的净利润

内容: 减：提取法定盈余公积 提取任意盈余公积 提取储备基金 提取企业发展基金 提取职工奖福基金 提取一般风险准备 应付普通股股利 转作股本的普通股股利

内容: 营业收入和营业成本 营业收入、营业成本

内容: 主营业务收入 其他业务收入 营业收入合计 主营业务成本 其他业务成本 营业成本

内容: 本期金额 上期金额 营业成本 营业收入 营业成本

内容: （3）房地产业 （4）旅游饮食服务业 合 计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: （1）房产销售 （2）提供劳务 （3）房地产出租 （4）其他 合 计

内容: 地 上海 北京 合 计 区

内容: 上海融嘉实业发展有限公司 上海市黄浦区住房保障事务中心 北京万商汇赛格数码电子有限公司 上海市科技创业中心 上海市静安区土地管理中心 合 计

内容: (三十七) 项 营业税 目

内容: 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 合 计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 成本法核算的长期股权投资收益 权益法核算的长期股权投资收益 处置长期股权投资产生的投资收益 持有交易性金融资产期间取得的投资收益 持有至到期投资期间取得的投资收益 持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 处置交易性金融资产取得的投资收益 处置持有至到期投资取得的投资收益 处置可供出售金融资产等取得的投资收益 其他 合 计

内容: 注：其他系购买信托产品收益，详见本附注六（四）8（2） 。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 上海永华房地产有限公司 上海国际信托投资公司 合 计

内容: 上海微电子设计有限公司 中泰信托投资有限责任公司 江西瑞奇期货经纪有限公司 上海上体产业发展有限公司 合 计

内容: 投资收益的说明： 投资收益汇回不存在重大限制。

内容: 坏账损失 存货跌价损失 投资性房地产减值损失 固定资产减值损失 合

内容: 营业外收入 营业外收入分项目情况 目 本期金额 上期金额 89,210.78 89,210.78 计入本期非经常 性损益的金额

内容: 非流动资产处置利得合计 其中：处置固定资产利得 处置无形资产利得 非货币性资产交换利得 债务重组利得 接受捐赠 政府补助 27,398,184.00

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 科技京城发展基金 上海市浦东新区陆家嘴功能区域管理委员会扶持金 商务楼生活污水二级生化设施楼宇改造补贴 节能减排补贴收入 职工培训补贴 重点企业产业扶持资金 扶持资金 动迁奖励费 配套奖励费

内容: 非流动资产处置损失合计 其中：固定资产处置损失 无形资产处置损失 债务重组损失 非货币性资产交换损失 对外捐赠 其中：公益性捐赠支出 罚款支出 其他 合 计

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 按税法及相关规定计算的当期所得税 递延所得税调整 合 计

内容: 子公司适用不同税率的影响 对以前期间所得税的调整影响 归属于合营企业和联营企业的损益 不征税、减免税收入 不得扣除的成本、费用和损失 税率变动对期初递延所得税余额的影响 弥补以前年度亏损的影响 未确认的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的 影响 已确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 合并抵消内部销售收入对所得税的影响 递延所得税资产的影响 所得税费用 6,724,285.86 237,843.27 5,274,630.95 -2,373,847.05 38,940,825.40 -4,902,800.30 -21,896,346.90 2,416,648.04 -9,866,391.12

内容: 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

内容: 根据《企业会计准则第 34 号—每股收益》及《公开发行证券的公司信息披露编报规 则第 9 号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》 （2010 年修订）的规定列示计 算公式及相关数据的计算过程。 计算公式： 1、基本每股收益 基本每股收益=P0ч S S= S0＋S1＋SiЧ Miч M0–SjЧ Mjч M0–Sk 其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股 东的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期 因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期 月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至 报告期期末的累计月数。

内容: 2、稀释每股收益 稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋SiЧ Miч M0–SjЧ M0–Sk+认股权证、股份期权、可转 Mjч 换债券等增加的普通股加权平均数) 其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通 股股东的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关 规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属 于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至 稀释每股收益达到最小值。

内容: 计算过程： （1）基本每股收益 基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股 的加权平均数计算： 项 目 本期金额 208,015,312.78 561,163,988.00 0.371 上期金额 236,531,776.13 561,163,988.00 0.422

内容: 归属于本公司普通股股东的合并净利润 本公司发行在外普通股的加权平均数 基本每股收益（元/股） 普通股的加权平均数计算过程如下： 项 年初已发行普通股股数 加：本期发行的普通股加权数 减：本期回购的普通股加权数 年末发行在外的普通股加权数 （2）稀释每股收益 目

内容: 稀释每股收益以调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以调整后的本公 司发行在外普通股的加权平均数计算： 项 目 本期金额 208,015,312.78 561,163,988.00 上期金额 236,531,776.13 561,163,988.00

内容: 归属于本公司普通股股东的合并净利润（稀释） 本公司发行在外普通股的加权平均数 （稀释）

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 稀释每股收益（元/股） 普通股的加权平均数（稀释）计算过程如下： 项 目

内容: 计算基本每股收益时年末发行在外的普通股加权 平均数 可转换债券的影响 股份期权的影响 年末普通股的加权平均数（稀释） 561,163,988.00 561,163,988.00

内容: 其他综合收益 项 目 本期金额 上期金额

内容: 1.可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 减：可供出售金融资产产生的所得税影响 前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 小计 2.按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中 所享有的份额 减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收 益中所享有的份额产生的所得税影响 前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 小计 3.现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额 减：现金流量套期工具产生的所得税影响 前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 转为被套期项目初始确认金额的调整 小计 4.外币财务报表折算差额 减：处置境外经营当期转入损益的净额 小计 5.其他 减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响 前期其他计入其他综合收益当期转入损益的 净额 小计 合 计 13,690,761.96 -66,369,480.97 4,563,587.37 9,538,026.18 13,690,761.96 -16,323,377.94 18,143,543.44 -66,369,480.97 27,792,375.51 -64,549,315.47

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 经营租赁收入 财务费用－利息收入 营业外收入 政府补助 企业间往来 收到客户的保证金净额

内容: 经营租赁支出 费用支出 财务费用－其他 营业外支出 企业间往来 存入交易所的保证金净额 合

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 现金流量表补充资料 现金流量表补充资料

内容: 项 目 本期金额 上期金额

内容: 经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况 现金的期末余额 减：现金的期初余额 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额

内容: 本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 一、取得子公司及其他营业单位的有关信息： 1、取得子公司及其他营业单位的价格 2、取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物 减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 3、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 4、取得子公司的净资产 流动资产 非流动资产 流动负债 非流动负债 二、处置子公司及其他营业单位的有关信息： 1、处置子公司及其他营业单位的价格 2、处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 3、处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 4、处置子公司的净资产 流动资产 非流动资产 流动负债 非流动负债

内容: 现金和现金等价物的构成：

内容: 其中：库存现金 可随时用于支付的银行存款 可随时用于支付的其他货币资金 可用于支付的存放中央银行款项 存放同业款项 拆放同业款项 二、现金等价物 其中：三个月内到期的债券投资 三、期末现金及现金等价物余额

内容: 注： 现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 关联方及关联交易 （以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）

内容: 关联关 法定代表 企业类型 系 浦东新区浦东大道 720 注册地 人 业务性质

内容: （金额单位：万元） 母公司对本公司 注册资本 的持股比例(%) 权比例(%) 对本公司的表决 组织机构代码

内容: 上海新华闻投资 有限公司

内容: 子公司类型 全资子公司 全资子公司 控股子公司 全资子公司 控股子公司 全资子公司 企业类型 一人有限责任公司 （法人独资） 一人有限责任公司 （法人独资） 有限责任公司（国内 合资） 有限责任公司（国内 合资） 有限责任公司（国有 控股） 有限责任公司（国内 合资） 注册地 上海 上海 上海 上海 上海 上海 法定代表人 陆却非 胡少波 宋勋 陆却非 陆却非 朱坚勇 业务性质 服务产业 服务产业 服务产业 房地产业 房地产业 房地产业 123 注册资本 18,000 1,350 500 1,000 2,000 3,333.33 持股比例(%) 100.00 100.00 55.00 100.00 55.00 100.00

内容: 子公司全称 上海欣龙企业发展 有限公司 上海科技京城管理 发展有限公司 上海赛格电子市场 有限公司 上海欣南房地产开 发有限公司 上海弘浦商业经营 管理有限公司 上海怡隆置业有限 公司

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 子公司全称 嘉兴科技京城高新 技术产业区开发有 限公司 上海幸福湾投资管 理有限公司 上海欣沁置业有限 公司 上海恒立房地产有 限公司 华闻期货经纪有限 公司 嘉兴市昊基房地产 有限公司 北京世纪昌运商贸 有限公司 上海鸿泰房地产有 限公司 上海新佘山置业有 限公司 嘉兴精诚物业管理 有限公司

内容: 有限责任公司 一人有限责任公司 （法人独资） 一人有限责任公司 （法人独资） 有限责任公司（台港 澳与境内合资） 一人有限责任公司 （法人独资） 有限责任公司（法人 独资） 其他有限责任公司 有限责任公司（国内 合资） 有限责任公司（国内 合资） 有限责任公司（法人 独资）

内容: 全资子公司 全资子公司 全资子公司 控股子公司 控股子公司 全资子公司

内容: 上海 嘉兴 北京 上海 上海 嘉兴

内容: 吴永平 朱坚勇 牛金村 陆却非 朱坚勇 刘柳根

内容: 期货经纪 房地产业 服务产业 房地产业 房地产业 服务产业

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 嘉兴市昊基房地产有限公司由本公司下属子公司上海怡隆置业有限公司投资成立； 北京世纪昌运商贸有限公司由本公司投资 96%，本公司下属子公司上海科技京城管理发展有限公司投资 4%。 嘉兴精诚物业管理有限公司由嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司投资设立。

内容: （金额单位：万元） 本企业在被投 法定代表 本企业持股 业务性质 人 注册资本 比例(%) 比例(%) 资单位表决权 关联关系 码 组织机构代

内容: 上海微电子设计有限 公司 中泰信托投资有限责 任公司 江西瑞奇期货经纪有 限公司 上海上体产业发展有 限公司 上海彼菱计算机软件 有限公司

内容: 有限责任公 司 有限责任公 司 有限责任公 司 有限责任公 司 有限责任公 司

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 关联交易情况 1、 存在控制关系且已纳入本公司合并报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司 交易已作抵销。

内容: 本年无向关联方采购商品/接受劳务情况。 本年无向关联方出售商品/提供劳务情况。

内容: 本年公司无关联托管/承包情况。 本年公司无委托管理/出包情况。

内容: 本年公司无关联租赁情况。

内容: 本年公司无关联担保情况。

内容: 本年公司无关联方资金拆借。

内容: 本年公司无关联方资产转让、债务重组情况。

内容: （1） 公司下属子公司上海欣龙企业发展有限公司为中泰信托有限责任公司提供房地产 投资项目顾问服务，收取服务费 1,886,792.40 元。 （2） 公司下属子公司华闻期货经纪有限公司于 2012 年 2 月向中泰信托有限责任公司认 购《申亚翡翠谷信托贷款集合资金信托计划》产品 3,000.00 万元，信托期限为 30 个月。信托预计年化收益率 11.5%，公司本期取得信托收益共计 277.89 万元。

内容: 年末无关联方应收应付款项。

内容: 10、 无关联方承诺事项。

内容: 或有事项 本公司无需要披露的其他或有事项。

内容: 承诺事项 （以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 1、 2、 3、 4、 5、 6、

内容: 本年无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出。 本年无已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响。 本年无已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响。 本年无已签订的正在或准备履行的并购协议。 本年无已签订的正在或准备履行的重组计划。 其他重大财务承诺事项 抵押资产情况： （1）公司向中国农业银行借款余额人民币 18,373.00 万元，以北京东路 666 号、 668 号科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 49,641.42 平方米，抵押 物账面价值为 44,212.13 万元 。 （2）公司向华夏银行外滩支行借款余额人民币 8,362.50 万元，以北京东路 666 号 科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 12,890.38 平方米，抵押物账面 价值为 11,572.73 万元。 （3）子公司上海鸿泰房地产有限公司向中国农业银行不夜城支行借款余额人民币 102,400.00 万元，以位于东大名路 81 街坊地块 6/2 丘（虹口区提篮桥街道 81 街坊 6/2 丘）的房产为抵押物，抵押物总面积为 13,830.30 平方米，抵押物账面价值为 146,565.04 万元。 （4）子公司上海新佘山置业有限公司向中国建设银行松江支行借款余额人民币 20,000.00 万元，以位于松江区千新公路一号地块（松江区佘山镇 2 街坊 137/3 丘） 的土地使用权为抵押物，抵押物总面积为 82,795.00 平方米，抵押物账面价值为 96,305.00 万元。

内容: 前期承诺履行情况 本公司无需要披露的前期承诺事项。

内容: 资产负债表日后事项 （以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）

内容: 重要的资产负债表日后事项说明 本公司无需要披露的重要的资产负债表日后事项。

内容: 资产负债表日后利润分配情况说明 根据公司 2013 年 4 月 25 日第六届三十三次董事会通过的 2012 年度利润分配方案，以 2012 年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含 税） ，共分配现金红利计 56,116,398.80 元。本次方案尚需股东大会通过。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 其他资产负债表日后事项说明： 本公司无需要披露的其他资产负债表日后事项。

内容: 公司第一大股东上海新华闻投资有限公司的实际控制人人保投资控股有限公司，在北京 金融资产交易所挂牌转让所持有的中国华闻投资控股有限公司 55%股权、广联（南宁） 投资股份有限公司 54.21%股权，通过公开征集结果，人保投资控股有限公司于 2012 年 4 月 25 日与北京国际信托有限公司分别签署了《关于中国华闻投资控股有限公司之股 权转让协议》和《关于广联（南宁）投资股份有限公司之股权转让协议》 。并已办理了 工商变更登记。 具体内容详见 2012 年 5 月 15 日的《上海证券报》《证券时报》 、 、上海证券交易所网站 公司刊登的《关于公司实际控制人发生变动的提示性公告》《上海新黄浦置业股份有限 、 公司详式权益变动报告书》《上海新黄浦置业股份有限公司简式权益变动报告书》 、 。

内容: 2010 年 12 月 22 日，公司获悉安徽省高级人民法院民事裁定书[（2010）皖民二初字第 00004 号]，关于招商银行股份有限公司合肥马鞍山路支行诉黄山长江徽杭高速公路有 限责任公司、 及上海新华闻投资有限公司提供借款担保 （承担连带责任） 合同纠纷一案， 安徽省高级人民法院于 2010 年 12 月 9 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公 司，将公司大股东上海新华闻投资有限公司所持有的公司 20,700,000 股流通股（占公 司总股本的 3.69%） 予以冻结。 截至 2012 年 12 月 31 日止，上海新华闻投资有限公司所持有的公司 20,700,000 股流通 股（占公司总股本的 3.69%）已解除冻结。

内容: 根据国税发[2009]91 号国家税务总局“关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知” 以及国税发[2010]53 号“关于加强土地增值税征管工作的通知” ，纳税人应进行土地增 值税的清算。 自行开发已竣工并完成销售的项目，公司按实现销售收入的 2%预缴土地增值税。 2012 年税务部门对怡佳公寓项目进行清算，应缴土地增值税税额 0 元；已缴土地增值税 税额 15,661,745.00 元，应退土地增值税税额 15,661,745.00 元。退回土地增值税税额已 于 2013 年 1 月 24 日收到。 由于公司已销售完毕和项目已竣工正在销售或出租的房产项目中，根据《中华人民共和 国土地增值税暂行条例》的规定，存在增值额未超过扣除项目金额之和、已按预征率预 征完毕未清算等情况。因此公司对符合土地增值税清算条件的开发项目，将在土地增值 税清算时进行相应的账务处理。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 十一、母公司财务报表主要项目注释

内容: （以下金额单位若未特别注明者均为人民币元） (一) 应收账款 1、 应收账款账龄分析

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 应收账款种类的说明： (1)期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。

内容: （2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

内容: （3）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。

内容: 本期无转回或收回本报告期前全额计提或计提减值准备金额较大的应收账款。

内容: 本报告期无实际核销的应收账款情况。

内容: 期末应收账款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。

内容: 应收账款中欠款金额较大的单位：

内容: 占应收账款总额 单位名称 上海融嘉实业发展有限 销售客户 公司 上海义昌仪电市场经营 租赁客户 管理有限公司 合 计 212,500.00 35,867,824.00 1 年以内 0.59 100.00 35,655,324.00 1 年以内 99.41 与本公司关系 账面余额 账龄 的比例(%)

内容: 期末应收账款中无关联方欠款。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 无因金融资产转移而终止确认的应收款项情况。

内容: 无以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额。

内容: 其他应收款 1、 其他应收款账龄分析

内容: 期末余额 账面余额 坏账准备 比例 金额 比例（%） 金额 （%） 金额 比例（%） 金额 （%） 账面余额 年初余额 坏账准备 比例

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: （3）组合中，未计提坏账准备的其他应收款： 组合名称 合并范围内期末单独测试未发生减 值的不计提坏账准备的其他应收款 组合 1,332,252,817.95 账面余额 坏账准备

内容: （4）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。

内容: 本期无转回或收回本报告期前全额计提或者计提减值准备金额较大的其他应收 款。

内容: 本报告期无实际核销的其他应收款情况。

内容: 期末其他应收款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 其他应收款金额前五名情况

内容: 与本公司 账面余额 关系 账龄 额的比例(%) 689,292,500.00 1 年以内， 1-2 年 3 年以内 51.67 往来款 占其他应收款总 性质或内容

内容: 上海新佘山置业有 子公司 限公司 嘉兴市昊基房地产 子公司 有限公司 上海科技京城管理 子公司 发展有限公司 上海欣南房地产开 子公司 发有限公司 北京世纪昌运商贸 子公司 有限公司 合 计 103,052,066.68 1,191,385,145.54 107,540,000.00 109,770,128.36 181,730,450.50

内容: 1 年以内 1 年以内， 1-2 年 2-3 年

内容: 单位名称 上海科技京城管理发展有限公司 上海恒立房地产有限公司 上海欣南房地产开发有限公司 上海弘浦商业经营管理有限公司 嘉兴市昊基房地产有限公司 上海新佘山置业有限公司 北京世纪昌运商贸有限公司 合 计

内容: 无终止确认的其他应收款情况。

内容: 无以其他应收款为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 长期股权投资 1、 长期股权投资明细情况 单位：人民币元

内容: 其中：联 营企业其 被投资单位 核算方 法 投资成本 年初余额 增减变动 他综合收 益变动中 享有的份 额 期末余额 在被投资 单位持股 比例(%) 在被投资单 位表决权比 例(%) 在被投资单 位持股比例 与表决权比 例不一致的 说明 减值准备 本期 计提 减值 准备 本期现金红利

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 在被投资单 位持股比例 与表决权比 例不一致的 说明 减值准备

内容: 本期 计提 减值 准备 本期现金红利

内容: 本期无明显高于账面价值的价格出售长期股权投资的情况。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 主营业务收入 其他业务收入 营业收入合计 主营业务成本 其他业务成本 营业成本合计

内容: 项 （1）工 （2）商 目 业 业

内容: 本期金额 营业收入 营业成本 上期金额 营业收入 营业成本

内容: （3）房地产业 （4）旅游饮食服务业 合 计

内容: （1）房产销售 （2）土地转让 （3）房地产租赁 （4）其他 合 计

内容: 公司前五名客户的营业收入情况

内容: 上海融嘉实业发展有限公司 上海赛格电子市场经营管理有限公司

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 长业建设集团有限公司 中设建工集团有限公司 上海市科技创业中心 合 计

内容: 投资收益 1、 投资收益明细

内容: 成本法核算的长期股权投资收益 权益法核算的长期股权投资收益 处置长期股权投资产生的投资收益 持有交易性金融资产期间取得的投资收益 持有至到期投资期间取得的投资收益 持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 处置交易性金融资产取得的投资收益 持有至到期投资取得的投资收益 可供出售金融资产等取得的投资收益 其他 合 计

内容: 按成本法核算的长期股权投资收益 被投资单位

内容: 上海永华房地产有限公司 上海国际信托投资公司 上海赛格电子市场有限公司 合计

内容: 按权益法核算的长期股权投资收益 被投资单位

内容: 上海微电子设计有限公司 中泰信托投资有限责任公司 江西瑞奇期货经纪有限公司 上海上体产业发展有限公司 合计

内容: 投资收益的说明： 投资收益汇回不存在重大限制。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 1、将净利润调节为经营活动现金流量 净利润 加：资产减值准备 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收 益以―－‖号填列） 固定资产报废损失（收益以―－‖号填列） 公允价值变动损失（收益以―－‖号填列） 财务费用（收益以―－‖号填列） 投资损失（收益以―－‖号填列） 递延所得税资产减少（增加以―－‖号填列） 递延所得税负债增加（减少以―－‖号填列） 存货的减少（增加以―－‖号填列） 经营性应收项目的减少（增加以―－‖号填列） 经营性应付项目的增加（减少以―－‖号填列） 其 他 392,493,614.49 540,923,503.96 经营活动产生的现金流量净额 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况 现金的期末余额 减：现金的期初余额 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 -36,246,749.56 -395,007,093.68 353,180,440.14 389,427,189.70 389,427,189.70 784,434,283.38 87,265,163.75 152,795,111.01 -10,711,786.29 21,750,188.39 360,491,983.83 57,653,657.76 31,186,499.66 -93,085,387.64 -446,899.76 73,605,848.87 -204,432,333.70 294,559.21 5,378.10 2,644.22

内容: （以下金额单位若未特别注明者均为人民币元） (一) 当期非经常性损益明细表

内容: 项 非流动资产处置损益 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或 定量享受的政府补助除外） 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 27,398,184.00 目 本期金额 -32,598.00

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益 的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 其他符合非经常性损益定义的损益项目 709,123.83 2,778,904.11

内容: 所得税影响额 少数股东权益影响额（税后） 合 计

内容: 净资产收益率及每股收益： 加权平均净资 报告期利润 产收益率（%） 6.66 5.93

内容: 归属于公司普通股股东的净 利润 扣除非经常性损益后归属于 公司普通股股东的净利润

内容: 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明 金额异常或比较期间变动异常的报表项目

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 变动原因 注1 注2 注3 注4

内容: 营业税金及附加 财务费用 投资收益

内容: 注 1：本年青浦“欣沁苑”项目预收房款 102,492.21 万元。 注 2：本年怡佳公寓项目税务清算冲回土地增值税 2,260.70 万元；本年营业税减少 825.46 万元主要系当期销售的存量房差额交税。 注 3：本年利息资本化增加 4,824.15 万元。 注 4：上年处置长期股权投资产生投资收益 8,917.70 万元，权益法投资收益较去年下 降 2,370.78 万元。

内容: 十三、财务报表的批准报出

内容: 本财务报表业经公司董事会于 2013 年 4 月 25 日批准报出。

内容: 上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年度报告

内容: 一、 载有公司法定代表人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、 载有立信会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、 报告期内公司在中国证监会指定报纸《上海证券报》《证券时报》上公开披露过的所有 、 公司文件的正本及公告的原稿。

内容: 董事长： 王伟旭 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年 4 月 26 日